Правительство РФ внесло в Государственную Думу законопроект, который устанавливает чёткий порядок определения налоговой базы по НДФЛ при обмене объектами недвижимости между гражданами. Документ разработан во исполнение Постановления Конституционного суда № 1-П от 15 января 2026 года и призван исключить произвольное начисление налога при сделках мены, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Ключевые изменения

Законопроект дополняет статью 214.10 Налогового кодекса РФ положениями, устанавливающими специальный порядок расчёта налоговой базы при мене недвижимости.

• Формула расчёта дохода. Доход от обмена недвижимостью будет определяться как разница между кадастровой стоимостью приобретённого объекта и кадастровой стоимостью отчуждённого объекта. При этом в расчёт включаются денежные средства, выплачиваемые по договору мены в связи с разницей в стоимости обмениваемых объектов.
• Момент определения кадастровой стоимости. Базой для расчёта станет кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января года, в котором была зарегистрирована передача права собственности.
• Отсутствие кадастровой стоимости. Если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют, налог будут рассчитывать исходя из рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке.
• Налог уплачивается только при превышении. Уплачивать налог гражданам потребуется только в том случае, если стоимость полученного в результате обмена имущества окажется выше стоимости переданного.

Поправки также вносятся в статью 88 НК РФ для уточнения понятийного аппарата в отношении доходов от продажи или мены объекта.

Предыстория: Постановление Конституционного суда № 1-П

Поводом для разработки законопроекта стала жалоба жительницы Курска Любови Селюковой. Она обменяла земельный участок сельхозназначения кадастровой стоимостью около 3 млн рублей на землю той же категории, но с меньшей кадастровой стоимостью — 421 969 рублей. Налоговая инспекция привлекла женщину к ответственности и начислила недоимку по НДФЛ в размере 138 794 рублей, определив её доход исходя из кадастровой стоимости отчуждённого участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налоговая руководствовалась предписаниями Гражданского кодекса, допускающими распространение правил о купле-продаже на договоры мены, с чем согласились и суды.

Конституционный суд встал на сторону заявительницы и указал, что обложению НДФЛ подлежит именно экономическая выгода налогоплательщика или его реальный доход. Суд подчеркнул, что мена отличается от купли-продажи тем, что может быть равноценной, и при равноценном обмене денежные расчёты не осуществляются. Налоговый кодекс не предусматривает правил определения налоговой базы по доходам от мены недвижимости, что нарушает единообразие в правоприменительной практике и не позволяет налогоплательщикам предвидеть налоговые последствия. КС признал пункт 2 статьи 214.10 НК РФ и пункт 2 статьи 567 ГК РФ не соответствующими Конституции как допускающие произвольное налогообложение по договорам мены.

Экспертная оценка ЮК «Давыдовы и Партнеры»

Внесённый законопроект устраняет многолетний правовой пробел, который позволял налоговым органам произвольно определять налоговую базу при обмене недвижимости. Ранее, в отсутствие специальных правил, налоговики применяли по аналогии нормы о купле-продаже, что приводило к ситуации, когда гражданин, обменявший дорогой участок на дешёвый (то есть фактически не получивший дохода, а напротив, потерявший в стоимости), всё равно должен был уплатить налог, исчисленный от полной стоимости отчуждённого объекта.

«Ключевой вывод для граждан, планирующих обмен недвижимости: налог теперь будет взиматься только с реальной экономической выгоды — разницы в стоимости обмениваемых объектов, а не с полной стоимости отчуждаемого имущества. Если вы меняете равноценное жильё, налог платить не придётся. Если меняете более дорогое на более дешёвое с доплатой со стороны получателя более дорогого объекта, налог будет начислен на сумму доплаты. Законопроект также защищает добросовестных налогоплательщиков от произвольного начисления налогов и даёт им возможность заранее предвидеть налоговые последствия сделки», — комментируют эксперты компании.

Практические рекомендации

Для граждан, планирующих обмен недвижимости:

• При оценке налоговых последствий сделки ориентируйтесь на кадастровую стоимость объектов на 1 января года, в котором будет зарегистрирован переход права собственности. Заранее запросите выписки из ЕГРН.
• Если кадастровая стоимость отсутствует, потребуется отчёт об оценке рыночной стоимости. Рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим действующее свидетельство о членстве в СРО.
• Налог уплачивается только в том случае, если стоимость полученного объекта превышает стоимость переданного с учётом доплаты. При равноценном обмене налоговых обязательств не возникает.
• Документируйте все условия сделки: договор мены, акт приёма-передачи, документы об оплате доплаты (при наличии). Это поможет при подтверждении налоговой базы.

Для юристов и налоговых консультантов:

• При сопровождении сделок мены необходимо проверять кадастровую стоимость объектов на 1 января года регистрации перехода права и рассчитывать налоговую базу по новой формуле.
• В случае отсутствия кадастровой стоимости следует заранее позаботиться об отчёте об оценке, чтобы избежать споров с налоговыми органами.
• При возникновении споров о применении новых правил ссылаться на Постановление КС № 1-П и законопроект (после его принятия).

Прогноз

Законопроект имеет высокие шансы на принятие в весеннюю сессию 2026 года, учитывая, что он разработан во исполнение прямого указания Конституционного суда. Ожидается, что после вступления закона в силу количество споров между налогоплательщиками и ФНС по вопросам налогообложения мены недвижимости существенно сократится, а практика применения налогового законодательства в этой сфере станет единообразной и предсказуемой.

Наши специалисты готовы оказать правовую поддержку гражданам и юридическим лицам по вопросам налогообложения сделок с недвижимостью, включая консультации по расчёту НДФЛ при мене, подготовку документов и представление интересов в спорах с налоговыми органами.