Конституционный суд РФ в постановлении № 26-П от 20 апреля 2026 года признал не соответствующей Конституции норму Налогового кодекса, которая позволяла освобождать от НДФЛ при продаже квартиры только участников московской программы реновации, но не распространялась на иных граждан, чьё жильё было изъято для государственных или муниципальных нужд помимо их воли. Суд обязал законодателя устранить пробел, а до этого момента — применять льготный порядок ко всем аналогичным случаям.

Обстоятельства дела

Александра Догарь с 2012 года владела квартирой в Ямало-Ненецком автономном округе. В 2017 году местные власти изъяли земельный участок с многоквартирным домом для муниципальных нужд, и собственнице предоставили равноценное жильё в том же населённом пункте. В 2021 году она продала новую квартиру. Налоговая инспекция потребовала уплатить НДФЛ и штрафы за непредставление декларации и неуплату налога, посчитав, что срок владения квартирой исчисляется с 2017 года (с момента получения нового жилья), а не с 2012 года, когда было приобретено первоначальное жильё.

Догарь оспорила это решение, указав, что потеряла прежнюю квартиру не по своей воле, и привела в пример программу реновации в Москве, где при замене жилья срок владения не обнуляется, а суммируется. Суды первой инстанции и кассации встали на сторону налоговой, апелляция частично поддержала истицу, но затем решение было отменено. Верховный суд отказал в пересмотре дела.

Позиция Конституционного суда

КС РФ постановил, что абзац 2 пункта 2 статьи 217 Налогового кодекса, который освобождает от налогообложения доходы от продажи жилья при сроке владения более пяти лет, в части, не распространяющей эту льготу на граждан, чьё жильё изъято для государственных или муниципальных нужд (за исключением аварийного фонда), противоречит Конституции. Суд указал, что аналогичные по существу ситуации не должны приводить к разному налоговому результату. В обоих случаях — и при реновации в Москве, и при изъятии участка для муниципальных нужд — собственник лишается жилья помимо своей воли. Следовательно, срок владения предоставленным взамен жильём должен складываться со сроком владения изъятым жильём.

КС предписал законодателю внести необходимые изменения в Налоговый кодекс. До тех пор суды обязаны рассматривать споры с учётом позиции Конституционного суда и применять тот же порядок, что и при реновации, если жильё изъято помимо воли собственника и не относится к аварийному фонду.

Экспертная оценка ЮК «Давыдовы и Партнеры»

Принятое постановление КС устраняет дискриминационную норму, которая годами ставила в неравное положение граждан, чьё жильё изымалось государством для различных нужд. Ранее льгота по НДФЛ при продаже заменённого жилья автоматически применялась только к участникам московской программы реновации. Все остальные собственники, вынужденно получившие новую квартиру в связи с изъятием земельного участка для строительства дорог, социальных объектов или иных муниципальных нужд, оказывались в заведомо худшем положении: срок владения обнулялся, и при продаже нового жилья ранее чем через пять лет возникал налог.

«Это решение — важный шаг к единообразию правоприменения. Суд прямо указал, что воля собственника (точнее, её отсутствие) является ключевым критерием для сохранения льготного режима налогообложения. Теперь граждане, лишившиеся жилья не по своей воле, смогут защитить свои права, ссылаясь на постановление КС № 26-П. Особенно актуально это для жителей регионов, где активно реализуются программы реновации жилищного фонда, но отсутствует специальное налоговое регулирование, подобное московскому», — комментируют эксперты компании.

Практические рекомендации

Для граждан, у которых жильё было изъято для государственных или муниципальных нужд (не в рамках аварийного фонда):

• При продаже предоставленного взамен жилья до истечения пяти лет с момента получения нового объекта, но с учётом срока владения старым жильём, вы имеете право на освобождение от НДФЛ. Суммируйте оба периода.
• Если налоговая инспекция уже доначислила вам налог и штрафы по такой сделке, вы вправе требовать пересмотра решения, ссылаясь на постановление КС № 26-П. Обратитесь с заявлением в налоговый орган или в суд с иском о возврате излишне уплаченных сумм.
• При подаче налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) приложите документы, подтверждающие факт изъятия прежнего жилья помимо вашей воли (решение органа местного самоуправления, соглашение о предоставлении нового жилья, акт приёма-передачи).

Для судов и налоговых органов:

• До внесения изменений в Налоговый кодекс необходимо руководствоваться правовой позицией КС и не отказывать в льготе гражданам, чьё жильё изъято для государственных или муниципальных нужд (за исключением аварийного жилья). Срок владения новым жильём должен исчисляться с даты приобретения права собственности на изъятое жильё.

Прогноз

Законодатель обязан внести поправки в абзац 2 пункта 2 статьи 217 НК РФ. Ожидается, что соответствующий законопроект будет разработан в ближайшую сессию. После внесения изменений льгота будет распространяться на всех граждан, чьё жильё изъято для государственных или муниципальных нужд независимо от региона. В переходный период суды и налоговые органы будут применять постановление КС непосредственно, что создаёт риск для казны, но защищает права граждан.

Наши специалисты готовы оказать правовую поддержку гражданам, столкнувшимся с необоснованным доначислением НДФЛ при продаже жилья, полученного взамен изъятого, включая подготовку жалоб в налоговые органы, судебное представительство и консультирование по вопросам применения постановления КС № 26-П.