Экономическая коллегия Верховного суда РФ рассмотрела спор о взыскании долга по кредиту, обеспеченному залогом автозаправочной станции, которая впоследствии была реконструирована в новый комплекс с иными техническими характеристиками. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что ипотека прекратилась ввиду «гибели» первоначального предмета залога, однако Верховный суд указал, что реконструкция не является физической или юридической гибелью, поэтому обременение сохраняется. Дело направлено на новое рассмотрение с указанием обратить взыскание на реконструированный объект (дело № А83-8763/2020).

Обстоятельства спора

В марте 2013 года компания «Золотой Экватор» получила кредит в украинском «Банке Форум». В июне того же года «Вест Ойл Групп» передала банку в залог автозаправочную станцию, расположенную в Крыму, для обеспечения возврата кредита. Впоследствии банк уступил права требования по кредиту и ипотеке украинской «Финансовой компании „Франк Поинт“», а та — фирме «Вог Трейд Ресурс». В апреле 2020 года новый кредитор и залогодатель заключили соглашение о расторжении ипотечного договора, и в украинский реестр внесли запись о прекращении залога.

После вхождения Крыма в состав РФ многие украинские банки, включая «Банк Форум», прекратили работу. В России был создан Фонд защиты вкладчиков, который выплатил клиентам украинских банков средства со счетов, получив взамен право требования к должникам этих кредитных организаций. Таким образом, к Фонду перешёл и долг «Золотого Экватора». В апреле 2020 года Фонд через суд потребовал обратить взыскание на заложенную автозаправочную станцию для погашения долга.

Позиции судов нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Республики Крым взыскал с должника сумму задолженности, но отказал в обращении взыскания на АЗС. Суд счёл, что ипотека прекратилась из-за «гибели» её предмета: заправка была реконструирована в новый автозаправочный комплекс, который имеет иные технические характеристики. По мнению первой инстанции, определить рыночную стоимость первоначального предмета залога уже невозможно. Кроме того, в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении. Апелляция и кассация оставили это решение в силе.

Позиция Верховного суда

Экономическая коллегия ВС РФ отменила акты нижестоящих инстанций и указала, что реконструкция предмета залога не означает его физическую или юридическую гибель, поэтому ипотека сохраняется.

Судьи сослались на подпункт 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ, согласно которому имущество, возникшее в результате переработки или иного изменения заложенной вещи, считается находящимся в залоге независимо от согласия сторон. Эту правовую позицию ранее закрепил и Пленум Верховного суда в пункте 23 постановления от 27.06.2023 № 23: при реконструкции, переработке или ином изменении предмета залога обременение сохраняется.

Верховный суд также обратил внимание, что залогодатель не ссылался на гибель предмета залога и не оспаривал идентичность объекта. Кроме того, между сторонами не было спора о стоимости предмета ипотеки. На этом основании судьи отменили решения нижестоящих судов и обратили взыскание на реконструированную автозаправочную станцию.

Экспертная оценка ЮК «Давыдовы и Партнеры»

Постановление Верховного суда по данному делу имеет принципиальное значение для практики ипотечного кредитования, особенно в отношении объектов недвижимости, которые могут подвергаться реконструкции, модернизации или иным изменениям. Распространённая ошибка залогодателей и залогодержателей — полагать, что если физические характеристики объекта изменились (площадь, этажность, назначение), то первоначальное обременение «автоматически» прекращается. Верховный суд прямо указал, что это не так: залог переходит на изменённый объект.

«Ключевой вывод для кредиторов: реконструкция предмета ипотеки не является основанием для утраты права залога. Даже если в ЕГРН отсутствуют сведения об обременении (как в данном деле, из-за того, что залог был зарегистрирован по украинскому законодательству, а после реконструкции запись не обновили), суд может признать залог сохранившимся, если установит идентичность объекта или факт его преобразования без уничтожения. Для залогодателей, напротив, это предупреждение: попытка «освободить» имущество от ипотеки путём реконструкции или перепланировки не достигнет цели», — комментируют эксперты компании.

Важно также отметить, что суд отказался формально подходить к вопросу о «гибели» предмета залога: реконструкция (в отличие от сноса) не уничтожает объект, а лишь меняет его параметры. Поэтому банки и иные залогодержатели вправе требовать обращения взыскания на реконструированное имущество.

Практические рекомендации

Для кредиторов (банков, фондов, иных залогодержателей):

• При реконструкции заложенного объекта недвижимости не требуется заключать новое соглашение об ипотеке — залог сохраняется в силу закона. Однако для надёжности рекомендуется зафиксировать изменения в ЕГРН, подав заявление о внесении изменений в запись об ипотеке в связи с изменением характеристик предмета залога.
• В случае, если залогодатель ссылается на «гибель» объекта, требуйте проведения судебной экспертизы для установления факта преобразования, а не уничтожения. Ссылайтесь на п. 23 постановления Пленума ВС № 23 и ст. 345 ГК РФ.
• Если залог был зарегистрирован в иностранном реестре, после перехода прав в России необходимо легализовать ипотеку, обратившись в суд с заявлением о признании залога и внесении записи в ЕГРН.

Для залогодателей (собственников недвижимости):

• Не рассчитывайте, что реконструкция или перепланировка автоматически снимут обременение. Если вы планируете существенно изменить объект, заранее обсудите с кредитором условия сохранения или замены залога. В противном случае вы рискуете получить взыскание на уже улучшенное имущество.
• Если залог всё же был прекращён по соглашению сторон или ввиду отсутствия записи, но кредитор не давал согласия на снятие обременения, будьте готовы к тому, что суд может признать такое прекращение недействительным.

Для юристов, ведущих споры об ипотеке:

• При обжаловании решений об отказе во взыскании на реконструированный объект настаивайте на назначении строительно-технической экспертизы для установления того, является ли новый объект результатом реконструкции или нового строительства.
• Ссылайтесь на правовую позицию Верховного суда, изложенную в настоящем определении, а также на п. 23 постановления Пленума ВС № 23. Акцентируйте внимание суда на том, что реконструкция не уничтожает вещь, а лишь изменяет её.

Прогноз

Данное решение Верховного суда, скорее всего, будет активно применяться в судебной практике по ипотечным спорам, особенно в отношении коммерческой недвижимости (АЗС, торговые центры, склады), которая часто подвергается реконструкции. Оно также будет служить ориентиром для регистрационных органов при внесении изменений в ЕГРН в связи с реконструкцией заложенных объектов. Ожидается, что количество споров о прекращении ипотеки по мотиву «гибели» предмета залога после реконструкции сократится, поскольку правовая позиция ВС однозначна: обременение сохраняется.

Наши специалисты готовы оказать правовую поддержку кредиторам и залогодателям по вопросам, связанным с сохранением залога при реконструкции объектов, регистрацией ипотеки в ЕГРН, а также по судебным спорам об обращении взыскания на заложенное имущество.