КС разъяснил порядок расчета штрафов по договорам долевого строительства

Конституционный суд РФ в постановлении № 24‑П от 14 апреля 2026 года подтвердил, что дольщики, чьи требования к застройщику возникли до 1 сентября 2024 года, сохраняют право на штраф в размере 50% от присужденной суммы, а не 5%. Одновременно суд признал конституционными временные ограничения по расчету неустойки ключевой ставкой не выше 7,5%. Спор возник после того, как апелляция и кассация в 2025 году пересчитали штрафы дольщикам по новым, пониженным правилам, несмотря на то что нарушения были допущены застройщиками еще в 2023–2024 годах. КС указал, что ретроактивное ухудшение положения граждан недопустимо, и направил дела заявителей на пересмотр.

Обстоятельства спора и суть жалоб

Дольщики Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов приобрели квартиры в Московской области по договорам долевого участия. Из-за нарушений со стороны застройщиков — недостатков в квартире (Струкалин) и просрочки сдачи жилья (Хлебнов) — они обратились в суд с требованиями о возмещении убытков, уплате неустойки и штрафа.

В январе 2024 года городской суд взыскал в пользу Струкалина штраф в размере 50% от присужденной суммы на основании закона «О защите прав потребителей». В деле Хлебнова квартира была передана с опозданием на пять месяцев — в феврале 2024 года, а в суд он обратился еще в декабре 2023 года.

Однако, пока дела проходили судебные инстанции, вступили в силу изменения в законодательство. С 1 сентября 2024 года Федеральный закон № 266-ФЗ снизил максимальный штраф для застройщиков с 50% до 5% от присужденной суммы, а постановление Правительства № 326 от 18 марта 2024 года ограничило размер неустойки ключевой ставкой ЦБ не выше 7,5%.

В 2025 году апелляционная и кассационная инстанции пересчитали санкции по новым правилам:

• Хлебнову присудили лишь 50 000 руб. неустойки и 2 750 руб. штрафа (вместо 50%);
• Струкалину штраф снизили с десятков тысяч рублей до 93 000 руб., применив 5-процентное ограничение.

Дольщики обратились в Конституционный суд, указав, что суды применили новую, менее выгодную ставку к нарушениям, допущенным до внесения изменений, что ухудшило их положение задним числом.

Позиция Конституционного суда

КС РФ разъяснил, что по общему правилу нормы гражданского законодательства не имеют обратной силы, если только это прямо не предусмотрено законом. Придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан, нарушает принцип правовой определенности и баланс интересов сторон.

Суд сделал следующие ключевые выводы:

1. Штраф 50% сохраняется для «старых» требований. Новый порядок расчета штрафа (5% вместо 50%) можно применять только к обязательствам, возникшим после 1 сентября 2024 года. Если обязанность застройщика уплатить штраф возникла до этой даты, следует руководствоваться прежними правилами. Момент возникновения права на взыскание штрафа — это дата отказа застройщика в добровольном порядке возместить вред, убытки и выплатить неустойку.

2. Ограничения неустойки признаны конституционными. КС подтвердил, что постановление Правительства № 326, ограничившее размер неустоек ключевой ставкой не выше 7,5%, принято в пределах полномочий, носит временный характер и направлено на поддержание баланса интересов дольщиков и застройщиков в условиях резкого роста ключевой ставки. Однако в этой части дольщики выиграли только по штрафу, а не по неустойке.

3. Предупреждение о злоупотреблениях. КС оговорил, что суды должны проверять, не злоупотребляет ли дольщик правом, искусственно сдвигая момент возникновения обязанности уплатить штраф ради применения старых, более выгодных правил.

КС признал оспариваемые нормы соответствующими Конституции, но дела заявителей отправил на пересмотр.

Экспертная оценка ЮК «Давыдовы и Партнеры»

Постановление Конституционного суда № 24-П вносит принципиальную ясность в практику применения штрафных санкций по ДДУ в переходный период. Суд занял последовательную позицию в пользу правовой определенности: законодательные изменения, ухудшающие положение дольщиков, не могут применяться ретроактивно. Это соответствует общеправовому принципу, согласно которому закон обратной силы не имеет, если иное прямо не предусмотрено.

«Ключевое практическое значение постановления — в четком определении момента, с которого следует оценивать применимую ставку штрафа. Если застройщик отказался добровольно удовлетворять требование дольщика до 1 сентября 2024 года, то дольщик сохраняет право на 50-процентный штраф, даже если судебное решение вынесено позже. Это может существенно увеличить размер взысканий по "зависшим" делам», — комментируют эксперты компании.

Вместе с тем КС подтвердил конституционность временных ограничений неустойки, что сохраняет защитный механизм для застройщиков в условиях экономической нестабильности. Как отмечается в отраслевых комментариях, позиция КС осложнит жизнь застройщикам, особенно небольшим: теперь по старым нарушениям им придется платить штраф в полном объеме, а не минимальный. Учитывая, что судебные тяжбы длятся годами, а число договоров долевого участия ежегодно составляет сотни тысяч, потенциально решение может коснуться десятков тысяч дел по искам дольщиков к застройщикам.

Практические рекомендации

Для дольщиков:

• При наличии требований к застройщику, возникших до 1 сентября 2024 года, проверьте, был ли зафиксирован отказ застройщика в добровольном удовлетворении требований до указанной даты. Это ключевой момент для применения 50-процентного штрафа.
• Если суд уже применил пониженный штраф (5%) к вашим требованиям, возникшим до 1 сентября 2024 года, вы вправе требовать пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
• При обращении в суд собирайте и фиксируйте доказательства даты отказа застройщика в добровольном урегулировании (письменные ответы на претензии, отметки о вручении и т.п.).
• Имейте в виду, что суд может проверить, не злоупотребляете ли вы правом, искусственно затягивая момент возникновения обязанности уплатить штраф.

Для застройщиков:

• Проведите ревизию всех дел, по которым имеются требования дольщиков, возникшие до 1 сентября 2024 года. Оцените потенциальные риски увеличения штрафных санкций до 50%.
• При урегулировании споров в досудебном порядке документально фиксируйте дату отказа или согласия на удовлетворение требований.
• Учитывайте, что постановление КС не отменяет временные ограничения по неустойке (не выше 7,5%), что сохраняет определенную степень предсказуемости при расчете санкций.

Для юристов, ведущих дела в сфере ДДУ:

• Используйте постановление № 24-П как ориентир для аргументации в судах при разграничении применимых ставок штрафа в зависимости от даты возникновения обязательства.
• Обратите внимание на оговорку КС о возможном злоупотреблении правом со стороны дольщиков — это аргумент для застройщиков в случае искусственного сдвигания момента возникновения обязанности уплатить штраф.

Прогноз

Постановление КС создает важный прецедент для судебной практики по ДДУ. Ожидается, что суды общей юрисдикции будут массово пересматривать дела, где штраф был снижен с 50% до 5% по требованиям, возникшим до 1 сентября 2024 года. Это может привести к значительному увеличению финансовой нагрузки на застройщиков по «старым» нарушениям. В то же время временные ограничения неустойки сохраняются, что свидетельствует о продолжении политики поддержания баланса интересов в долевом строительстве.