Вложение средств в строящееся жильё всегда было одним из самых популярных способов инвестирования в России, но и одним из самых рискованных. Застройщик может обанкротиться на любом этапе строительства, оставив дольщика и без квартиры, и без денег. Однако законодательство последних лет создало несколько эффективных механизмов для защиты прав граждан-участников долевого строительства. В этой статье разберём, какие риски банкротства застройщика существуют сегодня, и пошагово расскажем, как вернуть свои миллионы в случае его несостоятельности.

Насколько реальна угроза банкротства застройщиков?

Угроза банкротства застройщиков в России очень реальна. По данным на осень 2025 года, около 20 процентов российских девелоперов находятся под угрозой банкротства, а если высокая ключевая ставка будет сохраняться, эта цифра может вырасти до 30 процентов . Особенно высоки риски для компаний, работающих в сегменте массового жилья и сильно зависящих от ипотечного спроса .

Что происходит на рынке? Спрос на жильё падает, банки всё чаще отказывают гражданам в ипотеке. В июне 2025 года количество отрицательных решений по ипотечным заявкам составило 50,6 процента . Это привело к снижению темпов продаж, удлинению сроков реализации проектов и росту финансового давления на застройщиков. В результате сроки ввода 19 процентов проектов уже перенесены, а задержка более чем на полгода фактически переводит объект в категорию проблемных .

Тем не менее паниковать раньше времени не стоит. Законодательство предусматривает чёткие механизмы защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика. Эти механизмы прошли проверку временем и реально работают .

Главный щит дольщика: в чём разница между договорами до и после 2019 года

Ключевой момент, определяющий стратегию возврата денег при банкротстве застройщика, — это дата заключения договора долевого участия (ДДУ). Законодательство разделяет договоры на два типа: те, что заключены после июля 2019 года, и те, что были подписаны раньше. От этого зависит, куда вы будете обращаться за компенсацией и сколько времени это займёт.

Первый вариант — договоры с эскроу-счетами (после июля 2019 года). Если ваш ДДУ заключён после 1 июля 2019 года, ваши деньги хранятся не у застройщика, а на специальном эскроу-счёте в банке . Застройщик не имеет доступа к этим средствам до момента сдачи дома в эксплуатацию. Строительство ведётся на кредитные средства банка. При банкротстве застройщика вы просто забираете свои деньги с эскроу-счёта в полном объёме. Банк гарантирует возврат средств в пределах суммы, размещённой на счёте .

Второй вариант — старые договоры (до июля 2019 года или без эскроу). В этом случае ваши деньги уже переданы застройщику и находятся в зоне риска. Защита осуществляется через другие механизмы: реестр требований о передаче жилых помещений и компенсационный фонд .

Именно для этой категории дольщиков критически важно знать пошаговый алгоритм действий.

Пошаговая инструкция: как вернуть квартиру или деньги при банкротстве застройщика

Если застройщик обанкротился, алгоритм действий зависит от вашего желания: получить квартиру в натуре (если дом близок к завершению) или вернуть деньги. В любом случае, первое и главное правило — не ждать, а действовать незамедлительно .

Шаг 1: Узнайте о банкротстве официально

Информацию о банкротстве застройщика можно отследить через три основных источника. Первый — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). Достаточно ввести название компании или ИНН. Второй — газета «Коммерсантъ». Конкурсный управляющий обязан в течение 15 дней после решения суда разместить сообщение о банкротстве. Третий — картотека арбитражных дел «КадАрбитр», где можно увидеть, на какой стадии находится дело .

Конкурсный управляющий также обязан направить каждому участнику строительства персональное уведомление, но полагаться только на это не стоит — многие дольщики узнают о банкротстве постфактум, пропуская критические сроки .

Шаг 2: Соберите пакет документов

Этот шаг нужно сделать немедленно. Вам понадобятся следующие документы: договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Росреестре; платёжные документы, подтверждающие оплату (квитанции, выписки по счетам); акты сверки с застройщиком (если есть); переписка с застройщиком .

Крайне важно, чтобы ДДУ был зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, при банкротстве застройщика он превращается в обычное денежное требование без приоритетного статуса дольщика .

Шаг 3: Определитесь со стратегией

У вас есть два принципиальных варианта. Первый вариант — требовать передачи жилого помещения (квартиры в натуре). Этот вариант выбирают, если дом близок к завершению и есть перспектива достройки. Второй вариант — требовать возврата денег. Его выбирают, если стройка на начальной стадии и перспектив завершения нет .

Это разные реестры требований: реестр требований о передаче жилых помещений и денежный реестр. При банкротстве денежные выплаты, как правило, оказываются неполными, поэтому при возможности лучше добиваться получения квартиры .

Шаг 4: Подайте заявление о включении в реестр требований

Это самый важный шаг. Заявление о включении в реестр требований участников строительства подаётся в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика .

Крайне важно соблюсти сроки. Сделать это необходимо в течение трёх месяцев с даты публикации сообщения о банкротстве . Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца с даты опубликования сообщения о банкротстве . Пропуск этого срока лишает дольщика права голоса на собрании кредиторов и существенно усложняет получение квартиры или компенсации.

К заявлению необходимо приложить копию зарегистрированного ДДУ, документы, подтверждающие оплату, и документ, подтверждающий направление копии заявления конкурсному управляющему .

Шаг 5: Обратитесь в Фонд развития территорий за компенсацией

Фонд развития территорий (ранее — Фонд защиты прав дольщиков) — это ключевой игрок, который помогает дольщикам обанкротившихся застройщиков . С 2017 года застройщики обязаны делать взносы в этот фонд, и именно он выплачивает компенсации .

Порядок получения компенсации выглядит следующим образом. Фонд информирует граждан о начале выплаты, месте, времени и порядке приёма заявлений. Дольщик подаёт заявление с пакетом документов (ДДУ, платёжные документы, выписка из реестра требований). Сумма компенсации рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра на момент выплаты .

Важное изменение 2026 года: компенсации обманутым дольщикам освобождены от уплаты НДФЛ — налог удержан не будет .

Шаг 6 (дополнительный): Если вы получили компенсацию, но считаете её недостаточной

Здесь есть важная новость для дольщиков. Верховный суд РФ принял решение, которое даёт обманутым дольщикам право на дополнительную компенсацию. Выплата возмещения от Фонда развития территорий не лишает обманутых дольщиков права на компенсацию от застройщика-банкрота в виде разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия процедуры банкротства .

Этот долг сохраняется в реестре требований к банкроту и не покрывается из бюджета фонда . То есть дольщик может получить сначала выплату от Фонда, а затем взыскать разницу с застройщика-банкрота в рамках дела о банкротстве.

Новые правила 2025-2026 годов: что изменилось

Законодательство о банкротстве застройщиков продолжает совершенствоваться. В 2025 году суды вынесли более 2 тысяч решений о банкротстве застройщиков, а в реестре проблемных объектов числится свыше 800 домов по всей России .

Ключевые изменения последних лет: порог для признания юридического лица банкротом повышен до 2 миллионов рублей, что отсекает мелкие дела и фокусирует внимание судов на действительно несостоятельных компаниях; значительно возросла роль Фонда развития территорий, который теперь не только достраивает проблемные объекты или выплачивает компенсации, но и непосредственно участвует в банкротных делах, включая возможность менять арбитражного управляющего .

Кроме того, сейчас в Госдуме находится законопроект, разрешающий застройщикам переносить средства с эскроу-счёта в другой банк при смене кредитора проекта строительства. Для дольщиков это изменение не создаёт дополнительных рисков, так как деньги по-прежнему остаются на защищённом счёте .

Как минимизировать риски ещё на этапе покупки

Лучший способ не стать жертвой банкротства застройщика — выбрать надёжного девелопера. На что обратить внимание? Проверьте, использует ли застройщик эскроу-счета. Если ДДУ заключается без эскроу, это огромный риск. Узнайте, входит ли застройщик в реестр проблемных. Изучите историю компании, отзывы, судебные разбирательства. Проверьте, все ли разрешительные документы в порядке, нет ли задержек сроков сдачи предыдущих объектов .

Если вы покупаете квартиру на стадии котлована, риски максимальны. Если дом уже готов на 80 процентов и есть разрешение на строительство, риски значительно ниже .

Итоговые выводы

Банкротство застройщика — это страшный сон для любого дольщика, но это не приговор. Современное российское законодательство предоставляет дольщикам приоритетный статус перед иными кредиторами застройщика . Существует два основных механизма защиты. Если ДДУ заключён с использованием эскроу-счёта (после июля 2019 года), вы просто забираете свои деньги из банка. Если договор старый (без эскроу), необходимо включиться в реестр требований к застройщику и обратиться за компенсацией в Фонд развития территорий.

Ключевой фактор успеха — скорость. Не пропустите трёхмесячный срок для подачи заявления о включении в реестр требований. Соберите все документы: зарегистрированный ДДУ и платёжные документы. И помните: даже после получения компенсации от Фонда вы можете получить доплату от застройщика-банкрота, если сумма компенсации оказалась меньше рыночной стоимости квартиры.

Юридическая компания «Давыдов & партнеры» рекомендует гражданам не оставлять без внимания случаи, когда застройщик затягивает сроки строительства или проявляет признаки банкротства. Если вы столкнулись с проблемами при инвестировании в строящееся жильё или уже пострадали от банкротства застройщика, вы можете обратиться за консультацией в компанию. Наши специалисты помогут грамотно собрать пакет документов, подать заявление о включении в реестр требований, составить обращение в Фонд развития территорий и добиться возврата ваших денег или получения квартиры.