Покупка квартиры — это всегда большое событие и серьёзные финансовые вложения. Однако вместе с ключами и свидетельством о праве собственности новый владелец может получить и неожиданный «подарок» в виде долгов предыдущего хозяина. В этой статье разберём, переходят ли долги по капитальному ремонту к новому собственнику, какие риски существуют для продавца и покупателя, и как правильно оформить сделку, чтобы избежать проблем.

Законодательная основа: что говорит Жилищный кодекс

Основное правило, касающееся перехода долгов по капремонту, закреплено в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Закон гласит: при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Исключение из этого правила составляет только один случай: когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. В такой ситуации долги за государство новый собственник не платит.

Таким образом, для подавляющего большинства обычных граждан ответ на главный вопрос звучит однозначно: да, долги по взносам на капитальный ремонт переходят к новому собственнику вместе с квартирой.

В чём отличие капремонта от других коммунальных долгов

Многие покупатели ошибочно полагают, что раз они не пользовались коммунальными услугами до покупки, то и платить за них не должны. В отношении света, воды, газа и отопления это действительно так: долги за эти услуги остаются за предыдущим собственником.

Однако взносы на капитальный ремонт имеют особую правовую природу. Они «привязаны» не к человеку, а к самой квартире как к объекту недвижимости. Объясняется это тем, что капитальный ремонт касается общего имущества всего дома (крыши, фасада, инженерных систем), и обязанность участвовать в этих расходах лежит на собственнике помещения вне зависимости от того, проживает он в квартире или нет, пользуется услугами или временно не живёт.

Поэтому даже если в квартире никто не был прописан и не проживал, взносы на капремонт всё равно начисляются, и долг по ним «переезжает» вместе с квартирой к новому владельцу.

Переходят ли пени за просрочку платежа

Здесь действует важное уточнение, которое часто упускают из виду и сами фонды капремонта, и недобросовестные продавцы.

Верховный Суд Российской Федерации в своём определении от 18 сентября 2024 года № 307-ЭС24-11756 чётко разграничил понятия основного долга и пеней. Суд указал:

- сам долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику;
- а вот пени за просрочку уплаты взносов, допущенную предыдущим собственником, новый владелец платить не должен.

Логика суда проста: новый собственник физически не мог нарушить сроки оплаты в тот период, когда он ещё не являлся владельцем квартиры. Следовательно, он не может нести ответственность за чужую просрочку. Обязанность по уплате пеней лежит исключительно на том лице, которое допустило нарушение, — то есть на предыдущем собственнике.

Риски для покупателя

Покупатель квартиры, который не проверил наличие долгов по капремонту до сделки, рискует получить неприятный сюрприз.

Что может произойти после покупки:

- Региональный оператор капитального ремонта начнёт присылать квитанции, в которых помимо текущих платежей будет указана задолженность за предыдущие годы. Сумма может оказаться весьма внушительной — в судебной практике встречаются взыскания долгов за три и более года на десятки тысяч рублей.
- Если долг не оплачивать, фонд капремонта вправе обратиться в суд с иском о его взыскании. И суды в таких случаях, как правило, встают на сторону истца, поскольку закон прямо предусматривает переход обязанности по уплате взносов.
- В квитанции могут быть включены не только суммы основного долга, но и пени за просрочку, начисленные за период до покупки квартиры. Такие пени можно и нужно оспаривать, ссылаясь на позицию Верховного Суда, но доказывать свою правоту придётся уже новому собственнику.

Кроме того, наличие задолженности по капремонту может создать сложности при последующей продаже квартиры: добросовестный покупатель, запросив справку об отсутствии долгов, увидит «минус» и либо потребует скидку, либо вовсе откажется от сделки.

Риски для продавца

Продавец, который думает, что после продажи квартиры его долги по капремонту «аннулируются» и переходят к покупателю, заблуждается. Формально перед фондом капремонта отвечает новый собственник, но это не значит, что продавец полностью освобождается от ответственности.

Главный риск для продавца — это регрессные требования со стороны покупателя.

Как это работает на практике:

- Покупатель, обнаружив после сделки долг по капремонту, вынужденно оплачивает его, чтобы не накапливать пени и не доводить дело до суда с фондом.
- Затем покупатель предъявляет продавцу претензию с требованием компенсировать эти расходы. Основания — статьи 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, которые позволяют взыскать убытки, причинённые недобросовестным поведением.
- Если продавец скрыл наличие долга в договоре купли-продажи (указав, что задолженности нет), покупатель может требовать не только компенсации долга, но и уменьшения цены квартиры, возмещения судебных расходов, а в отдельных случаях — и вовсе расторжения договора.

Таким образом, продавец, который не погасил долг по капремонту до сделки, в итоге всё равно может быть вынужден его оплатить — только уже не фонду, а покупателю, да ещё и с добавкой в виде судебных издержек.

Как правильно проверить долги до покупки квартиры

Лучший способ избежать проблем — проверить наличие задолженности по капремонту ещё до подписания договора купли-продажи.

Алгоритм действий для покупателя:

1. Запросить у продавца свежую справку из фонда капитального ремонта (или у регионального оператора) о состоянии лицевого счёта по квартире. Справка должна быть получена незадолго до сделки — лучше всего за несколько дней.

2. Попросить продавца показать квитанции по капремонту за последние несколько месяцев. Если в квитанциях есть строка «задолженность» с суммой, значит, долг существует.

3. Обратиться в фонд капремонта самостоятельно — некоторые фонды предоставляют информацию по запросу даже будущим покупателям, но для этого может потребоваться письменное согласие продавца.

4. Включить в договор купли-продажи условие о задолженности. Если долг всё-таки есть, нужно чётко прописать, кто и как его погашает.

Что писать в договоре купли-продажи

От того, как будет составлен договор, зависит, сможет ли покупатель взыскать с продавца неожиданно всплывший долг.

Варианты формулировок в зависимости от ситуации:

Ситуация 1: долга нет (или продавец обещает его погасить до сделки)

«Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в отношении отчуждаемого помещения отсутствует. В случае выявления такой задолженности после перехода права собственности к покупателю продавец обязуется возместить покупателю все расходы по её погашению в течение 10 рабочих дней с момента предъявления подтверждающих документов.»

Ситуация 2: долг есть, стороны договорились, что покупатель его оплачивает, а продавец делает скидку

«На момент подписания настоящего договора имеется задолженность по взносам на капитальный ремонт в размере _____ рублей. Цена договора снижена на указанную сумму задолженности. Покупатель осознанно принимает на себя обязательство по оплате данного долга и в дальнейшем не предъявляет требований к продавцу по данному основанию.»

Ситуация 3: продавец готов компенсировать долг после сделки

«Стороны подтверждают наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт в размере _____ рублей, образовавшейся за период до перехода права собственности к покупателю. Продавец обязуется компенсировать покупателю указанную сумму в течение 30 дней с момента предъявления покупателем подтверждения оплаты долга.»

Важно понимать: для регионального оператора капремонта ваши договорённости с продавцом не имеют значения. По закону обязанность платить лежит на текущем собственнике, то есть на вас. Поэтому не ждите, пока продавец добровольно перечислит деньги, — лучше сразу заложить механизм компенсации в договор.

Что делать покупателю, если долг обнаружился уже после покупки

Если квартира уже куплена, а в первой же квитанции пришёл долг за предыдущие годы, отчаиваться не стоит. Нужно действовать по следующему алгоритму.

Во-первых, запросить у фонда капремонта расшифровку задолженности: за какие именно месяцы начислен долг, с какого по какой период. Это позволит чётко определить, какая часть долга относится к периоду до вашего владения.

Во-вторых, проверить, не включены ли в квитанцию пени за просрочку, начисленные до даты вашей регистрации права собственности. Если включены — это незаконно, и нужно писать заявление в фонд с требованием исключить пени и ссылкой на определение Верховного Суда от 18 сентября 2024 года.

В-третьих, сопоставить условия договора купли-продажи с реальной ситуацией. Если в договоре продавец гарантировал отсутствие долгов, можно направлять ему претензию с требованием компенсировать расходы по погашению задолженности. Если продавец отказывается — обращаться в суд с иском о взыскании убытков.

В-четвёртых, если сумма долга относительно невелика, можно просто оплатить её и забыть, чтобы не тратить время и нервы на суды. Но это решение каждый принимает для себя, исходя из размера задолженности и принципиальности вопроса.

Что делать продавцу, если покупатель предъявил претензию

Если вы — бывший собственник, и новый владелец требует компенсировать долг по капремонту, не стоит сразу отвергать претензию. Лучше трезво оценить ситуацию.

Проверьте, действительно ли предъявленный долг относится к периоду вашего владения. Запросите у покупателя копию квитанции или справки из фонда — там будет видно, за какие месяцы начислена задолженность. Если долг частично относится к периоду после продажи квартиры — эта часть должна быть исключена из требований.

Посмотрите, что написано в договоре купли-продажи. Если вы прямо указали, что задолженности нет, а на самом деле она была, — шансов выиграть суд у вас немного. Лучше попробовать договориться с покупателем о добровольной компенсации. Если же вы не делали таких заверений или указали в договоре на наличие долга, отказывать в претензии можно более уверенно.

Не игнорируйте требования покупателя и не отвечайте грубостью. Если дело дойдёт до суда, к сумме долга добавятся ещё и судебные расходы, которые суд, скорее всего, взыщет с вас.

Ответственность за сокрытие долга

Стоит отдельно остановиться на ситуациях, когда продавец намеренно скрывает наличие долга по капремонту, чтобы не снижать цену квартиры. Это не просто некрасиво, но и потенциально опасно для продавца.

Если в договоре купли-продажи содержится заверение об отсутствии задолженности, а после сделки выясняется, что долг был, такое поведение может быть квалифицировано как предоставление недостоверных сведений. Покупатель вправе требовать:

- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения расходов на погашение долга как убытков;
- в исключительных случаях — расторжения договора и возврата уплаченных денег.

Суды в подобных спорах, как правило, встают на сторону покупателя, поскольку продавец, будучи предыдущим собственником, должен был знать о наличии долга и не вправе вводить в заблуждение приобретателя жилья.

Итоговые выводы

Таким образом, ситуация с долгами по капремонту при покупке квартиры выглядит следующим образом.

Сам долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Это прямо предусмотрено частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ и многократно подтверждено судебной практикой. Исключение — только государственные и муниципальные квартиры.

Пени за просрочку платежа, допущенную предыдущим собственником, новый владелец платить не должен. Позиция Верховного Суда по этому вопросу однозначна: ответственность за чужую просрочку не может переходить к новому собственнику.

Покупателю перед сделкой необходимо обязательно проверить наличие долга по капремонту, запросив справку у регионального оператора или свежие квитанции. В договоре купли-продажи следует чётко прописать, кто и как отвечает за задолженность.

Продавец формально перестаёт быть должником перед фондом капремонта после продажи квартиры, но остаётся должником перед покупателем, если скрыл долг или указал недостоверные сведения в договоре. Покупатель вправе взыскать с продавца расходы на погашение долга в порядке регресса.

Если долг обнаружен уже после покупки, необходимо запросить у фонда расшифровку, исключить незаконно начисленные пени и при наличии оснований предъявить претензию продавцу.

Приобретение квартиры — это всегда комплексная проверка, и долги по капитальному ремонту — один из важнейших пунктов этой проверки. Потратив немного времени на получение справки об отсутствии задолженности до сделки, можно сберечь себе нервы и деньги после неё.

Юридическая компания «Давыдов & партнеры» рекомендует гражданам не оставлять без внимания случаи, когда при покупке квартиры обнаруживаются долги по капитальному ремонту, о которых продавец умолчал. Если вы столкнулись с ситуацией, когда фонд капремонта требует оплатить чужие долги или продавец скрыл наличие задолженности, вы можете обратиться за консультацией в компанию. Наши специалисты помогут проверить квартиру на наличие долгов до сделки, грамотно составить договор купли-продажи с защитными условиями, подготовить претензию продавцу или исковое заявление в суд о взыскании убытков.