Интерес к льготной ипотеке снижается: рынок разворачивается от господдержки к рыночным механизмам

По итогам первого полугодия 2026 года банки выдали 497 тыс. ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей — рост на 46% по количеству и на 48% по объёму к аналогичному периоду 2025 года. Однако за этой позитивной статистикой скрывается структурный разворот: основной прирост обеспечила рыночная ипотека (выдачи выросли с 129 тыс. до 266 тыс. кредитов), тогда как льготные программы показали лишь незначительное превышение прошлогодних показателей — 230 тыс. кредитов на 1,4 трлн рублей против 211 тыс. на 1,2 трлн годом ранее.

Ключевые цифры и тренды

Доля льготной ипотеки, которая в 2025 году превышала 80%, уже в феврале–марте 2026 года опустилась до 60%, а по прогнозам НКР к концу года может снизиться до 50%. В феврале–мае выдачи всех видов льготных кредитов (без учёта ажиотажных периодов января и июня) были ниже прошлогодних на 18% по объёму, а выдачи «Семейной ипотеки» упали на 23%.

Июньский всплеск продаж новостроек на четверть по сравнению с маем, позволивший дополнительно привлечь в строительство около 100 млрд рублей, был обусловлен не фундаментальным ростом спроса, а ажиотажем вокруг ожидаемых изменений «Семейной ипотеки» с 1 июля. Решение правительства отложить корректировку условий программы до 1 октября 2026 года создаёт временную передышку, но не отменяет системного тренда.

Причины снижения интереса к льготным программам

Эксперты выделяют несколько ключевых факторов:

Эффект опережающего спроса. Изменение программы с февраля (правило об одном кредите на семью) стало «спусковым крючком»: часть сделок, которые должны были быть заключены в феврале–марте, провели в январе. Наблюдаемое сейчас снижение — во многом временный откат после ажиотажа.

Сокращение субсидий банкам. С января уменьшен размер субсидий по льготным ипотекам, что напрямую повлияло на маржинальность таких кредитов. Банки ужесточили требования к заёмщикам, снизив процент одобрения заявок.

Исчерпание платёжеспособного спроса. Значительная часть тех, кто соответствовал требованиям и планировал покупку, уже воспользовалась программами, когда условия были более благоприятными. Нового притока участников оказалось недостаточно.

Переток на вторичный рынок. После изменения условий льготных программ покупатели стали более чувствительны к стоимости сделки. Вторичный рынок, быстрее реагирующий ценами на изменение спроса, оказался привлекательнее.

Экспертная оценка ЮК «Давыдовы и Партнеры»

Наблюдаемое снижение доли льготной ипотеки — не временная коррекция, а начало структурного разворота ипотечного рынка. Государство последовательно сокращает масштабы прямого субсидирования, стремясь вернуть рынок к рыночным механизмам, действовавшим до 2020 года. Минфин поставил цель снизить долю льготной ипотеки до 25–30% к 2030 году.

«Ключевой вывод для участников рынка: эпоха “ставка 6% решает всё” завершается. При снижении доли льготных программ до 50% покупатель больше не может оценивать сделку по одному критерию — теперь придётся считать совокупность факторов: цену квартиры, лимит программы, первый взнос, рыночную часть кредита, полную стоимость кредита и ежемесячный платёж. Для застройщиков это означает необходимость пересмотра финансовых моделей: продажи через льготную ипотеку больше не будут драйвером, а конкуренция за покупателя сместится в плоскость ценовых скидок и качества продукта», — комментируют эксперты компании.

Средневзвешенная ставка по ипотеке уже поднялась выше 10%, и, по прогнозам НКР, при дальнейшем снижении ключевой ставки средняя стоимость новых кредитов может превысить 11%. При этом существенное оживление спроса возможно лишь при снижении ипотечных ставок до уровня 10–12%, что ожидается не ранее 2027 года.

Практические рекомендации

Для покупателей жилья:

При оценке доступности ипотеки не ограничивайтесь рекламной ставкой — учитывайте полную стоимость кредита (ПСК), размер первоначального взноса, лимиты программы и долговую нагрузку.

Если вы планируете использовать «Семейную ипотеку», имейте в виду, что текущие условия сохраняются до 1 октября 2026 года. Решение об изменении программы может быть принято осенью, и оно может существенно повлиять на доступность льготного кредитования.

При выборе между новостройкой и вторичным жильём учитывайте, что на вторичном рынке цены более гибкие, а разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильём постепенно сокращается.

Для застройщиков и девелоперов:

Пересмотрите финансовые модели: доля продаж через льготную ипотеку будет снижаться. Увеличение доли рыночных продаж требует более гибкой ценовой политики и повышения качества продукта.

Рассмотрите возможность запуска собственных программ рассрочки и субсидирования ставок — они становятся важным инструментом поддержки спроса.

Учитывайте, что стоимость проектного финансирования может оставаться высокой, а наполнение эскроу-счетов — замедляться.

Для банков и финансовых организаций:

Наращивайте компетенции в оценке заёмщиков при рыночном кредитовании — доля таких кредитов будет расти.

Развивайте комбинированные ипотечные продукты (льготная часть + рыночная) — они становятся востребованным инструментом.

Готовьтесь к ужесточению конкуренции за качественных заёмщиков по мере снижения ключевой ставки.

Прогноз

По прогнозу НКР, в 2026 году банки могут выдать 1,0–1,1 млн ипотечных кредитов на 4,7–5,1 трлн рублей. Доля льготных программ впервые с 2022 года может опуститься до 50%, сравнявшись с объёмом рыночной ипотеки. При этом зависимость первичного рынка от господдержки остаётся высокой: в некоторых банках доля льготных программ на новостройки достигает 67%.


Наши специалисты готовы оказать правовую поддержку участникам рынка по вопросам структурирования сделок с недвижимостью, оценки рисков при изменении условий ипотечного кредитования, а также по защите прав покупателей и застройщиков при реализации жилья.