Продление моратория на неустойку дольщикам: новые правила

Продление моратория на неустойку по старым требованиям дольщиков до конца 2026 года

С 1 января 2026 года мораторий на начисление неустойки с застройщиков формально прекратил действие, однако Правительство РФ приняло решение не оставлять дольщиков и застройщиков в правовом вакууме. Постановлением от 30 декабря 2025 года № 2227 введена отсрочка исполнения требований о неустойке, штрафах, пенях и убытках, накопленных за время действия ограничений. Отсрочка действует до 31 декабря 2026 года включительно и распространяется на «старые» требования, предъявленные к исполнению до 1 января 2026 года, а также на требования, возникшие до 22 марта 2024 года. При этом новые просрочки, возникшие после 2026 года, под отсрочку не подпадают — по ним дольщики могут взыскивать санкции в обычном порядке. Эксперты «Давыдов и Партнёры» разбирают, что именно изменилось, на кого распространяется отсрочка и как это влияет на реальное получение денег.

1. Суть изменения: мораторий не продлили, но ввели отсрочку

Ситуация, сложившаяся к началу 2026 года, требует четкого разграничения двух правовых режимов. Мораторий — это запрет на начисление неустойки и штрафов в определённый период. Отсрочка — это право застройщика не исполнять уже вынесенные судебные решения и не выплачивать начисленные суммы до определённой даты.

С 2020 по 2025 год действовал именно мораторий: в периоды его действия неустойка не начислялась. С 1 января 2026 года этот механизм отменён, и за новые периоды просрочки санкции начисляются в полном объёме. Однако одновременно с отменой моратория Правительство ввело отсрочку исполнения обязательств по «старым» требованиям.

Именно поэтому формулировка «продление моратория» не совсем точна. Речь идёт о продлении отсрочки исполнения по тем требованиям, которые накопились за время действия моратория, но ещё не были фактически исполнены.

2. Правовые основания: Постановление № 2227 и Закон № 507-ФЗ

Отсрочка введена двумя взаимосвязанными актами.

Оба акта направлены на то, чтобы дать строительной отрасли плавно выйти из режима ограничений и избежать резкого роста банкротств после отмены моратория.

3. На какие требования распространяется отсрочка до 31 декабря 2026 года

Отсрочка не является универсальной. Она касается строго определённого круга требований, возникших до определённых дат.

Отсрочка распространяется на:

• Требования о неустойке, штрафе, пене, процентах и возмещении убытков, предъявленные к исполнению застройщику до 22 марта 2024 года (даты вступления в силу Постановления № 326).
• Требования об уплате неустойки и возмещении убытков, предъявленные к исполнению до 1 января 2026 года.
• Требования, содержащиеся в исполнительных документах, предъявленных к исполнению с 1 января 2025 года, — в период отсрочки они не исполняются банками.

На что отсрочка НЕ распространяется:

• Новые требования по просрочкам, возникшим после 1 января 2026 года. По ним мораторий не действует, и дольщик вправе взыскивать неустойку в обычном порядке.
• Требования о фактически понесённых расходах на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. На этот вид требований отсрочка прямо не распространяется.

4. Что это означает на практике: деньги можно взыскать, но не получить

Для дольщика ситуация выглядит парадоксально: суд может вынести решение о взыскании неустойки, но фактически получить деньги до конца 2026 года не удастся.

Механизм работает так: суд рассматривает спор и выносит решение о взыскании неустойки. Однако в резолютивной части суд указывает на предоставление отсрочки исполнения до 31 декабря 2026 года. Это означает, что исполнительный лист будет выдан, но банк не спишет деньги со счёта застройщика, а судебный пристав не сможет обратить взыскание на имущество должника в рамках этого требования.

При этом важно понимать, что отсрочка не отменяет само право на неустойку. Она лишь откладывает момент её фактической выплаты. После 31 декабря 2026 года застройщик обязан будет исполнить решение, и на этот период не действуют ограничения, связанные с мораторием.

5. Новые требования: по каким просрочкам можно взыскивать уже сейчас

Если просрочка передачи объекта возникла или продолжается после 1 января 2026 года, на такие требования отсрочка не распространяется. Дольщик вправе взыскать неустойку в полном объёме, и решение суда будет подлежать немедленному исполнению.

Это создаёт для дольщиков стимул внимательно относиться к датам возникновения просрочки. Если объект должен был быть передан в 2025 году, а фактически передан в 2026-м, то за период 2025 года будет действовать отсрочка, а за 2026 год — нет.

6. Исключение: реальные расходы на устранение недостатков

Отдельного внимания заслуживает ситуация с недостатками объекта. Если дольщик понёс реальные расходы на устранение дефектов, эти суммы под отсрочку не подпадают.

В судебной практике прямо указывается, что положения абзаца об отсрочке не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Это означает, что если дольщик уже заплатил за ремонт, он вправе взыскать эти расходы с застройщика без ожидания конца 2026 года.

Однако это исключение касается именно реально понесённых расходов. Если дольщик требует взыскания стоимости устранения недостатков, которая ещё не была им потрачена, на такие требования отсрочка может распространяться.

7. Обзор судебной практики: как суды применяют отсрочку в 2026 году

Судебная практика 2026 года уже сформировала устойчивый подход: суды не отказывают во взыскании неустойки, но предоставляют отсрочку исполнения решения в соответствующей части.

8. Не пытайтесь разобраться самостоятельно – высокий риск ошибок

Разграничение моратория и отсрочки, определение дат возникновения требований и правильная квалификация периода просрочки — всё это требует внимательного анализа документов и знания актуальной судебной практики.

Юридическая компания «Давыдов и Партнёры» поможет вам:

• Определить, подпадает ли ваше требование под отсрочку или может быть исполнено уже сейчас
• Правильно рассчитать период просрочки и разделить требования по периодам
• Подготовить исковое заявление с учётом актуальной практики
• Добиться исполнения решения суда после истечения отсрочки
• Взыскать реальные расходы на устранение недостатков без ожидания

9. Заключение: почему с «Давыдов и Партнёры» вы защитите свои права

Продление отсрочки до 31 декабря 2026 года — это компромиссное решение, которое защищает застройщиков от одномоментного финансового коллапса, но откладывает реальное получение денег дольщиками по «старым» требованиям. При этом новые требования и реальные расходы на устранение недостатков могут быть исполнены без ожидания.

Ответственность за исход дела лежит на дольщике. От того, насколько точно определён правовой режим вашего требования, правильно ли рассчитан период просрочки и выбрана ли стратегия, зависит, получите ли вы деньги сейчас или будете ждать конца 2026 года.

Часто задаваемые вопросы об отсрочке неустойки по ДДУ