Суперфиций
Оглавление
Суперфиций: понятие и правовая основа
Правовая база
Кто собственник сооружений при суперфиции
Гарантии защиты прав
Вознаграждение владельцу земельного участка
Сроки и порядок использования
Отличие от сервитута и пример
Суперфиций: понятие и правовая основа
Суперфиций — это вещное, отчуждаемое и наследственное право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Категория суперфиция возникла в римском праве в период республики, трансформировавшись из долгосрочной аренды: лицо получало право пользоваться участком государственной или муниципальной земли с правом постройки на нём дома за свой счёт. В современном российском праве суперфиций понимается как право застройки — вещное право пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка, либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передаётся в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма. Суперфиций рассматривается как одна из альтернатив сервитуту, особенно в строительной сфере.
Правовая база
В российском законодательстве суперфиций прямо не назван, но его элементы закреплены в Гражданском кодексе РФ. Статья 263 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право возводить на нём здания и сооружения либо передавать это право другим лицам. Пункт 2 статьи 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка становится собственником построенных на участке зданий и сооружений, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 264 ГК РФ регулирует права лиц, не являющихся собственниками земельного участка, которые осуществляют владение и пользование участком на условиях, определённых законом или договором с собственником. Таким образом, действующее законодательство допускает возможность сторон путём заключения специального договора изменить принцип прочной связи строения с землёй, что и составляет юридическую основу суперфиция.
Кто собственник сооружений при суперфиции
Классический принцип римского права «всё, что построено на земле, принадлежит владельцу земли» в российском законодательстве закреплён в качестве общего правила: собственник земельного участка становится собственником построенных на нём зданий и сооружений. Однако из этого правила есть исключение. Стороны могут договором предусмотреть иное: лицо, возведшее строение на чужом земельном участке с согласия собственника, может зарегистрировать право собственности на это строение в установленном законом порядке. В таком случае застройщик приобретает право собственности на объект недвижимости, а также получает некие права на чужой земельный участок — суперфиций. При этом права собственности на сам земельный участок путём застройки приобрести нельзя. Суперфиций даёт лишь право пользования участком для эксплуатации возведённого объекта.
Гарантии защиты прав
Суперфиций предоставляет более надёжные гарантии защиты прав и интересов пользователя земельного участка в строительной сфере по сравнению с договором аренды. Во-первых, для отчуждения суперфиция (передачи его третьему лицу) не требуется дополнительного согласия собственника земельного участка, тогда как при аренде передача прав в субаренду возможна только с согласия арендодателя. Во-вторых, право пользования чужим земельным участком под застройку может быть установлено на неопределённый срок (бессрочно), тогда как аренда всегда ограничена сроком. В-третьих, суперфиций сохраняется даже при переходе права собственности на земельный участок к третьему лицу, то есть он следует за участком, а не за личностью собственника. Вместе с тем правовое регулирование суперфиция в России остаётся неполным и косвенным, что создаёт сложности на практике. Институт действует, однако многие существенные условия не прописаны в законе, поэтому к договорам суперфиция применяются общие требования к сделкам с земельными участками, а также дополнительные условия, вытекающие из природы этого института.
Вознаграждение владельцу земельного участка
Суперфиций традиционно является возмездным и коммерческим. Поскольку использование земли в Российской Федерации осуществляется на платной основе, договор суперфиция должен включать условия о порядке платы за пользование земельным участком в целях застройки. Рекомендуется устанавливать плату в таком размере, чтобы платежи компенсировали земельный налог, который собственник участка уплачивает в бюджет. Кроме того, стороны могут предусмотреть специфическую форму оплаты — вычет процента с дохода, полученного от эксплуатации построенного объекта. В этом случае условие о выплате вознаграждения является положением с отлагательным условием: право на вознаграждение в виде доли дохода возникает только при фактическом получении такого дохода. Если доход не будет получен, то и плата не начисляется. Поэтому собственник, рассчитывающий на доход от строительства, должен учитывать этот риск.
Сроки и порядок использования
Срок договора суперфиция может быть определён сторонами: это может быть срочный договор (на определённый период) либо бессрочный (без указания срока). Срок имеет принципиальное значение для определения дальнейшей судьбы возведённого сооружения. По окончании срока договора собственник земельного участка и собственник строения должны урегулировать свои отношения, например, путём заключения договора аренды земельного участка или установления сервитута. Поскольку установление суперфиция не лишает собственника права пользования своим земельным участком, в договоре необходимо прописать порядок совместного использования участка обеими сторонами. При этом договор суперфиция не ограничивает полномочия собственника по распоряжению участком (продажа, дарение, залог). Установление суперфиция не может произойти на основе судебного решения — оно основано исключительно на добровольном соглашении сторон. Договор суперфиция не связан с конкретным лицом, а связан с определённым имущественным объектом, что обеспечивает оборотоспособность права суперфиция и позволяет передавать (отчуждать) его третьим лицам без дополнительного согласия собственника.
Отличие от сервитута и пример
В некоторых случаях сервитут рассматривают как альтернативу суперфицию. Однако суперфиций не может быть использован, если владелец земельного участка не согласен на предоставление права застройки; если застройка невозможна из-за охранных зон или природоохранного режима; если застройка чужого участка необходима для реализации прав собственника соседнего участка (строительство дорог, инженерных коммуникаций). Поскольку суперфиций не устанавливается по решению суда, при наличии таких обстоятельств заинтересованное лицо может требовать установления земельного сервитута в судебном порядке.
Пример: Гражданин Иванов является собственником земельного участка. Петров хочет построить на этом участке гараж за свой счёт. Иванов не возражает, но не желает продавать участок. Стороны могут заключить договор суперфиция, по которому Петров получает право построить гараж и пользоваться участком для его эксплуатации на длительный срок (например, 20 лет). В договоре определяется, что собственником гаража будет Петров, а собственником земли — Иванов. Петров ежегодно уплачивает Иванову плату за пользование участком. По истечении срока договора Петров вправе требовать заключения договора аренды участка либо перенести гараж. Если бы Иванов не соглашался на застройку, а Петрову был необходим проезд к своему соседнему участку, он мог бы требовать установления сервитута.
Рекомендации: При использовании суперфиция в договоре необходимо чётко определить характеристики и функциональное назначение будущего сооружения, порядок согласования проектной документации с собственником земельного участка, размер и порядок внесения платы (фиксированная сумма или процент от дохода), срок действия права (срочный или бессрочный), порядок совместного использования участка, а также последствия прекращения договора (выкуп строения собственником участка или его снос). Договор суперфиция подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости как обременение. При отсутствии регистрации право не возникает. Поскольку законодательство о суперфиции носит пробельный характер, рекомендуется включать в договор максимально детальные условия и привлекать квалифицированных юристов для его составления.
Суперфиций: понятие и правовая основа
Правовая база
Кто собственник сооружений при суперфиции
Гарантии защиты прав
Вознаграждение владельцу земельного участка
Сроки и порядок использования
Отличие от сервитута и пример
Суперфиций: понятие и правовая основа
Суперфиций — это вещное, отчуждаемое и наследственное право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Категория суперфиция возникла в римском праве в период республики, трансформировавшись из долгосрочной аренды: лицо получало право пользоваться участком государственной или муниципальной земли с правом постройки на нём дома за свой счёт. В современном российском праве суперфиций понимается как право застройки — вещное право пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка, либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передаётся в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма. Суперфиций рассматривается как одна из альтернатив сервитуту, особенно в строительной сфере.
Правовая база
В российском законодательстве суперфиций прямо не назван, но его элементы закреплены в Гражданском кодексе РФ. Статья 263 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право возводить на нём здания и сооружения либо передавать это право другим лицам. Пункт 2 статьи 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка становится собственником построенных на участке зданий и сооружений, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 264 ГК РФ регулирует права лиц, не являющихся собственниками земельного участка, которые осуществляют владение и пользование участком на условиях, определённых законом или договором с собственником. Таким образом, действующее законодательство допускает возможность сторон путём заключения специального договора изменить принцип прочной связи строения с землёй, что и составляет юридическую основу суперфиция.
Кто собственник сооружений при суперфиции
Классический принцип римского права «всё, что построено на земле, принадлежит владельцу земли» в российском законодательстве закреплён в качестве общего правила: собственник земельного участка становится собственником построенных на нём зданий и сооружений. Однако из этого правила есть исключение. Стороны могут договором предусмотреть иное: лицо, возведшее строение на чужом земельном участке с согласия собственника, может зарегистрировать право собственности на это строение в установленном законом порядке. В таком случае застройщик приобретает право собственности на объект недвижимости, а также получает некие права на чужой земельный участок — суперфиций. При этом права собственности на сам земельный участок путём застройки приобрести нельзя. Суперфиций даёт лишь право пользования участком для эксплуатации возведённого объекта.
Гарантии защиты прав
Суперфиций предоставляет более надёжные гарантии защиты прав и интересов пользователя земельного участка в строительной сфере по сравнению с договором аренды. Во-первых, для отчуждения суперфиция (передачи его третьему лицу) не требуется дополнительного согласия собственника земельного участка, тогда как при аренде передача прав в субаренду возможна только с согласия арендодателя. Во-вторых, право пользования чужим земельным участком под застройку может быть установлено на неопределённый срок (бессрочно), тогда как аренда всегда ограничена сроком. В-третьих, суперфиций сохраняется даже при переходе права собственности на земельный участок к третьему лицу, то есть он следует за участком, а не за личностью собственника. Вместе с тем правовое регулирование суперфиция в России остаётся неполным и косвенным, что создаёт сложности на практике. Институт действует, однако многие существенные условия не прописаны в законе, поэтому к договорам суперфиция применяются общие требования к сделкам с земельными участками, а также дополнительные условия, вытекающие из природы этого института.
Вознаграждение владельцу земельного участка
Суперфиций традиционно является возмездным и коммерческим. Поскольку использование земли в Российской Федерации осуществляется на платной основе, договор суперфиция должен включать условия о порядке платы за пользование земельным участком в целях застройки. Рекомендуется устанавливать плату в таком размере, чтобы платежи компенсировали земельный налог, который собственник участка уплачивает в бюджет. Кроме того, стороны могут предусмотреть специфическую форму оплаты — вычет процента с дохода, полученного от эксплуатации построенного объекта. В этом случае условие о выплате вознаграждения является положением с отлагательным условием: право на вознаграждение в виде доли дохода возникает только при фактическом получении такого дохода. Если доход не будет получен, то и плата не начисляется. Поэтому собственник, рассчитывающий на доход от строительства, должен учитывать этот риск.
Сроки и порядок использования
Срок договора суперфиция может быть определён сторонами: это может быть срочный договор (на определённый период) либо бессрочный (без указания срока). Срок имеет принципиальное значение для определения дальнейшей судьбы возведённого сооружения. По окончании срока договора собственник земельного участка и собственник строения должны урегулировать свои отношения, например, путём заключения договора аренды земельного участка или установления сервитута. Поскольку установление суперфиция не лишает собственника права пользования своим земельным участком, в договоре необходимо прописать порядок совместного использования участка обеими сторонами. При этом договор суперфиция не ограничивает полномочия собственника по распоряжению участком (продажа, дарение, залог). Установление суперфиция не может произойти на основе судебного решения — оно основано исключительно на добровольном соглашении сторон. Договор суперфиция не связан с конкретным лицом, а связан с определённым имущественным объектом, что обеспечивает оборотоспособность права суперфиция и позволяет передавать (отчуждать) его третьим лицам без дополнительного согласия собственника.
Отличие от сервитута и пример
В некоторых случаях сервитут рассматривают как альтернативу суперфицию. Однако суперфиций не может быть использован, если владелец земельного участка не согласен на предоставление права застройки; если застройка невозможна из-за охранных зон или природоохранного режима; если застройка чужого участка необходима для реализации прав собственника соседнего участка (строительство дорог, инженерных коммуникаций). Поскольку суперфиций не устанавливается по решению суда, при наличии таких обстоятельств заинтересованное лицо может требовать установления земельного сервитута в судебном порядке.
Пример: Гражданин Иванов является собственником земельного участка. Петров хочет построить на этом участке гараж за свой счёт. Иванов не возражает, но не желает продавать участок. Стороны могут заключить договор суперфиция, по которому Петров получает право построить гараж и пользоваться участком для его эксплуатации на длительный срок (например, 20 лет). В договоре определяется, что собственником гаража будет Петров, а собственником земли — Иванов. Петров ежегодно уплачивает Иванову плату за пользование участком. По истечении срока договора Петров вправе требовать заключения договора аренды участка либо перенести гараж. Если бы Иванов не соглашался на застройку, а Петрову был необходим проезд к своему соседнему участку, он мог бы требовать установления сервитута.
Рекомендации: При использовании суперфиция в договоре необходимо чётко определить характеристики и функциональное назначение будущего сооружения, порядок согласования проектной документации с собственником земельного участка, размер и порядок внесения платы (фиксированная сумма или процент от дохода), срок действия права (срочный или бессрочный), порядок совместного использования участка, а также последствия прекращения договора (выкуп строения собственником участка или его снос). Договор суперфиция подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости как обременение. При отсутствии регистрации право не возникает. Поскольку законодательство о суперфиции носит пробельный характер, рекомендуется включать в договор максимально детальные условия и привлекать квалифицированных юристов для его составления.
