Оглавление
Что такое ответственный квартиросъемщик: понятие и правовая природа
Правовая база
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Отличие ответственного квартиросъемщика от собственника жилого помещения
Смена (замена) ответственного квартиросъемщика
Ответственность и расторжение договора найма
Пример
Что такое ответственный квартиросъемщик: понятие и правовая природа
Ответственный квартиросъемщик — это лицо, на которое оформлен договор найма жилого помещения и которое выступает основным субъектом прав и обязанностей перед наймодателем (собственником жилья). В правовом смысле ответственный квартиросъемщик является нанимателем по договору социального найма (если жилье муниципальное) или нанимателем по договору коммерческого найма (если жилье находится в частной собственности). Именно на него возлагается обязанность по своевременному внесению платы за наем и коммунальные услуги, поддержанию жилья в надлежащем состоянии, а также по соблюдению правил пользования жилым помещением.
В настоящее время термин «ответственный квартиросъемщик» официально в законе не закреплен и считается устаревшим. Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) оперирует понятиями «наниматель жилого помещения» и «члены семьи нанимателя». Ведомственный жаргон «ответственный квартиросъемщик» — это пережиток советской системы прописки и бытового обихода, который продолжает использоваться управляющими компаниями и соседями для обозначения лица, которое является основным должником и контактным лицом по вопросам, связанным с квартирой. Юридически корректным является термин «наниматель».
Правовая база
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ЖК РФ) — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91).
- Статья 67 ЖК РФ «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 68 ЖК РФ «Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 69 ЖК РФ «Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 82 ЖК РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения».
- Статья 83 ЖК РФ «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения».
- Статья 84 ЖК РФ «Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма».
- Статья 90 ЖК РФ «Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 91 ЖК РФ «Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) — глава 35 «Наем жилого помещения» (статьи 671–688) — регулирует договор коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91) — регулирует договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — статья 69 «Права и обязанности членов семьи нанимателя» — устанавливает равные права и обязанности членов семьи нанимателя.
- Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются равными правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма. Это значит, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, наравне с нанимателем.
- Гражданский кодекс РФ — глава 35 «Наем жилого помещения» (статьи 671–688) — регулирует договор коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — статья 69 «Права и обязанности членов семьи нанимателя» — устанавливает равные права и обязанности членов семьи нанимателя.
- Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются равными правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма. Это значит, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, наравне с нанимателем.
- Жилищный кодекс РФ — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91) — регулирует договор социального найма жилого помещения.
- Статья 70 ЖК РФ регулирует вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя.
- Статья 76 ЖК РФ регламентирует сдачу жилого помещения в поднаем.
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Права ответственного квартиросъемщика (нанимателя):
- Пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Вселять в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (супруга, детей, родителей) с соблюдением установленных требований.
- Сдавать жилое помещение в поднаем (с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи).
- Допускать временных жильцов.
- Обменивать или заменять занимаемое жилое помещение (в порядке, установленном статьей 72 ЖК РФ).
- Требовать своевременного предоставления коммунальных услуг и проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Обязанности ответственного квартиросъемщика (нанимателя):
- Использовать жилое помещение только для проживания (не использовать его для коммерческой деятельности, если иное не предусмотрено договором).
- Обеспечивать сохранность жилого помещения.
- Поддерживать надлежащее санитарное и техническое состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт.
- Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Несвоевременное внесение платы влечет начисление пеней в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
- Бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, находящемуся в квартире.
- Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, уважать права и законные интересы соседей. Несоблюдение правил может повлечь предупреждение или наложение административного штрафа (статья 6.4 КоАП РФ — нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений; статья 20.1 КоАП РФ — мелкое хулиганство, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества).
- Нести субсидиарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, вместе с членами своей семьи (статья 69 ЖК РФ).
Отличие ответственного квартиросъемщика от собственника жилого помещения
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика (нанимателя) отличаются от прав и обязанностей собственника жилого помещения:
Собственник вправе:
- Продать, подарить, обменять квартиру, передать её в наследство, а также иным образом распоряжаться своим имуществом без чьего-либо согласия (статья 209, 288 ГК РФ).
- Сдавать квартиру в аренду третьим лицам без ограничений.
Ответственный квартиросъемщик (наниматель) вправе распоряжаться жилым помещением только с согласия собственника (наймодателя) и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ:
- Вселять других лиц в качестве членов своей семьи (статья 70 ЖК РФ).
- Обменивать жилое помещение (статья 72 ЖК РФ).
- Сдавать жилое помещение в поднаем (статья 76 ЖК РФ).
Собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, включая уплату налогов (налог на имущество физических лиц, земельный налог), а также на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Наниматель не уплачивает налог на имущество, не обязан осуществлять капитальный ремонт (эта обязанность лежит на наймодателе — статье 65 ЖК РФ), а также не несет расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома в части капитального ремонта.
Смена (замена) ответственного квартиросъемщика
Замена ответственного квартиросъемщика (нанимателя) возможна только в отношении муниципального жилья по договору социального найма. В приватизированной квартире замена ответственного квартиросъемщика не производится, поскольку его функции выполняет собственник (или один из собственников, уполномоченный остальными).
В случае смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) или его выбытия договор социального найма продолжает действовать на тех же условиях. Нанимателем автоматически становится один из членов семьи, проживающих совместно с ним. Для этого не требуется перезаключать договор, достаточно внести изменения в единый жилищный документ и договор социального найма.
Если наниматель выбыл, а в квартире остались проживать другие члены семьи, они вправе потребовать признания себя нанимателями по договору социального найма. Для этого необходимо обратиться в управляющую компанию или в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в договор социального найма.
Изменение договора социального найма жилого помещения в части замены нанимателя производится в порядке, установленном статьей 82 ЖК РФ, которая устанавливает, что дееспособный член семьи нанимателя с его согласия и с согласия остальных членов своей семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В частном жилищном фонде по договору коммерческого найма замена нанимателя возможна только по соглашению с собственником жилья (наймодателем). Если наниматель умирает или выбывает, договор найма прекращается, и проживающие в квартире члены семьи нанимателя не имеют автоматического права на заключение нового договора. Исключение составляют случаи, когда наймодатель дал согласие на вселение членов семьи нанимателя в качестве постоянно проживающих.
Ответственность и расторжение договора найма
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (статья 68 ЖК РФ).
Наймодатель (собственник) вправе требовать расторжения договора социального найма в судебном порядке в следующих случаях:
- Неиспользование жилого помещения по назначению в течение более шести месяцев без уважительных причин.
- Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или членами его семьи.
- Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание (например, систематическое мелкое хулиганство, нарушение тишины и покоя граждан в ночное время — статья 6.4 КоАП РФ).
- Использование жилого помещения не по назначению (например, под офис, склад, производство).
- Неисполнение без уважительных причин обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя допускается в судебном порядке и при условии, что наймодатель предупреждал нанимателя о необходимости устранить нарушения. При этом нанимателю и членам его семьи, выселяемым по указанным основаниям, не предоставляется другое жилое помещение.
По договору коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе наймодателя (собственника) является, в частности, невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (статья 687 ГК РФ).
При выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилое помещение в течение более шести месяцев им предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, соответствующее санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. При выселении по иным основаниям другое жилое помещение не предоставляется (статья 91 ЖК РФ).
К нанимателю, не исполняющему обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в судебном порядке также могут быть применены меры ответственности: взыскание задолженности, пеней (неустойки), а также возмещение убытков, причиненных наймодателю. В случае неисполнения судебного акта судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на имущество нанимателя (статьи 69–70 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Пример
Ситуация: В трехкомнатной муниципальной квартире по договору социального найма проживают: наниматель Иванов, его супруга, их несовершеннолетний сын и престарелая мать нанимателя. Наниматель Иванов в течение восьми месяцев не вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность в размере 80 000 рублей. Наймодатель (администрация муниципального образования) направил Иванову предупреждение о необходимости погасить задолженность, однако Иванов мер не предпринял. Наймодатель обратился в суд с иском о расторжении договора социального найма и выселении Иванова и членов его семьи из занимаемого жилого помещения.
Правовая оценка: В соответствии со статьей 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Суд, установив, что Иванов без уважительных причин (отсутствие работы, болезнь, иные обстоятельства) не вносил плату более шести месяцев и не принял мер к погашению задолженности, удовлетворил иск наймодателя. Иванов и члены его семьи выселены из трехкомнатной квартиры и переселены в жилое помещение маневренного фонда (общежитие) площадью 18 кв. м на одного человека.
Если бы Иванов и члены его семьи были выселены за систематическое нарушение прав соседей (статья 91 ЖК РФ), им не предоставлялось бы другое жилое помещение, и они были бы выселены на улицу (при отсутствии иного пригодного для проживания жилья) либо в помещение маневренного фонда (если предусмотрено законом субъекта РФ).
Если бы жилое помещение находилось в частной собственности и было сдано по договору коммерческого найма, наймодатель (собственник) вправе был бы расторгнуть договор в одностороннем порядке в судебном порядке и выселить нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (статья 687 ГК РФ).
Рекомендации: Нанимателям жилых помещений по договору социального найма следует своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, не допускать образования задолженности. При возникновении задолженности необходимо заключить с наймодателем соглашение о реструктуризации долга или о предоставлении рассрочки (статья 154 ЖК РФ). При наличии уважительных причин (болезнь, потеря работы, инвалидность) необходимо представить подтверждающие документы в суд. Членам семьи нанимателя, вселенным в установленном порядке, следует помнить, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и могут быть выселены наравне с нанимателем. При смене нанимателя (в случае его смерти или выбытия) необходимо своевременно оформить изменение договора социального найма в установленном порядке. При нарушении наймодателем своих обязательств (непредоставление коммунальных услуг, непроведение капитального ремонта) наниматель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательств и о возмещении причиненных убытков, а также о соразмерном уменьшении платы за пользование жилым помещением (статья 66 ЖК РФ).
Что такое ответственный квартиросъемщик: понятие и правовая природа
Правовая база
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Отличие ответственного квартиросъемщика от собственника жилого помещения
Смена (замена) ответственного квартиросъемщика
Ответственность и расторжение договора найма
Пример
Что такое ответственный квартиросъемщик: понятие и правовая природа
Ответственный квартиросъемщик — это лицо, на которое оформлен договор найма жилого помещения и которое выступает основным субъектом прав и обязанностей перед наймодателем (собственником жилья). В правовом смысле ответственный квартиросъемщик является нанимателем по договору социального найма (если жилье муниципальное) или нанимателем по договору коммерческого найма (если жилье находится в частной собственности). Именно на него возлагается обязанность по своевременному внесению платы за наем и коммунальные услуги, поддержанию жилья в надлежащем состоянии, а также по соблюдению правил пользования жилым помещением.
В настоящее время термин «ответственный квартиросъемщик» официально в законе не закреплен и считается устаревшим. Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) оперирует понятиями «наниматель жилого помещения» и «члены семьи нанимателя». Ведомственный жаргон «ответственный квартиросъемщик» — это пережиток советской системы прописки и бытового обихода, который продолжает использоваться управляющими компаниями и соседями для обозначения лица, которое является основным должником и контактным лицом по вопросам, связанным с квартирой. Юридически корректным является термин «наниматель».
Правовая база
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ЖК РФ) — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91).
- Статья 67 ЖК РФ «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 68 ЖК РФ «Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 69 ЖК РФ «Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 82 ЖК РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения».
- Статья 83 ЖК РФ «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения».
- Статья 84 ЖК РФ «Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма».
- Статья 90 ЖК РФ «Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма».
- Статья 91 ЖК РФ «Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) — глава 35 «Наем жилого помещения» (статьи 671–688) — регулирует договор коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91) — регулирует договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — статья 69 «Права и обязанности членов семьи нанимателя» — устанавливает равные права и обязанности членов семьи нанимателя.
- Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются равными правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма. Это значит, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, наравне с нанимателем.
- Гражданский кодекс РФ — глава 35 «Наем жилого помещения» (статьи 671–688) — регулирует договор коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде.
- Жилищный кодекс РФ — статья 69 «Права и обязанности членов семьи нанимателя» — устанавливает равные права и обязанности членов семьи нанимателя.
- Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются равными правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма. Это значит, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, наравне с нанимателем.
- Жилищный кодекс РФ — глава 8 «Социальный наем жилого помещения» (статьи 60–91) — регулирует договор социального найма жилого помещения.
- Статья 70 ЖК РФ регулирует вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя.
- Статья 76 ЖК РФ регламентирует сдачу жилого помещения в поднаем.
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Права ответственного квартиросъемщика (нанимателя):
- Пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Вселять в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (супруга, детей, родителей) с соблюдением установленных требований.
- Сдавать жилое помещение в поднаем (с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи).
- Допускать временных жильцов.
- Обменивать или заменять занимаемое жилое помещение (в порядке, установленном статьей 72 ЖК РФ).
- Требовать своевременного предоставления коммунальных услуг и проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Обязанности ответственного квартиросъемщика (нанимателя):
- Использовать жилое помещение только для проживания (не использовать его для коммерческой деятельности, если иное не предусмотрено договором).
- Обеспечивать сохранность жилого помещения.
- Поддерживать надлежащее санитарное и техническое состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт.
- Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Несвоевременное внесение платы влечет начисление пеней в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
- Бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, находящемуся в квартире.
- Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, уважать права и законные интересы соседей. Несоблюдение правил может повлечь предупреждение или наложение административного штрафа (статья 6.4 КоАП РФ — нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений; статья 20.1 КоАП РФ — мелкое хулиганство, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества).
- Нести субсидиарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, вместе с членами своей семьи (статья 69 ЖК РФ).
Отличие ответственного квартиросъемщика от собственника жилого помещения
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика (нанимателя) отличаются от прав и обязанностей собственника жилого помещения:
Собственник вправе:
- Продать, подарить, обменять квартиру, передать её в наследство, а также иным образом распоряжаться своим имуществом без чьего-либо согласия (статья 209, 288 ГК РФ).
- Сдавать квартиру в аренду третьим лицам без ограничений.
Ответственный квартиросъемщик (наниматель) вправе распоряжаться жилым помещением только с согласия собственника (наймодателя) и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ:
- Вселять других лиц в качестве членов своей семьи (статья 70 ЖК РФ).
- Обменивать жилое помещение (статья 72 ЖК РФ).
- Сдавать жилое помещение в поднаем (статья 76 ЖК РФ).
Собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, включая уплату налогов (налог на имущество физических лиц, земельный налог), а также на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Наниматель не уплачивает налог на имущество, не обязан осуществлять капитальный ремонт (эта обязанность лежит на наймодателе — статье 65 ЖК РФ), а также не несет расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома в части капитального ремонта.
Смена (замена) ответственного квартиросъемщика
Замена ответственного квартиросъемщика (нанимателя) возможна только в отношении муниципального жилья по договору социального найма. В приватизированной квартире замена ответственного квартиросъемщика не производится, поскольку его функции выполняет собственник (или один из собственников, уполномоченный остальными).
В случае смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) или его выбытия договор социального найма продолжает действовать на тех же условиях. Нанимателем автоматически становится один из членов семьи, проживающих совместно с ним. Для этого не требуется перезаключать договор, достаточно внести изменения в единый жилищный документ и договор социального найма.
Если наниматель выбыл, а в квартире остались проживать другие члены семьи, они вправе потребовать признания себя нанимателями по договору социального найма. Для этого необходимо обратиться в управляющую компанию или в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в договор социального найма.
Изменение договора социального найма жилого помещения в части замены нанимателя производится в порядке, установленном статьей 82 ЖК РФ, которая устанавливает, что дееспособный член семьи нанимателя с его согласия и с согласия остальных членов своей семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В частном жилищном фонде по договору коммерческого найма замена нанимателя возможна только по соглашению с собственником жилья (наймодателем). Если наниматель умирает или выбывает, договор найма прекращается, и проживающие в квартире члены семьи нанимателя не имеют автоматического права на заключение нового договора. Исключение составляют случаи, когда наймодатель дал согласие на вселение членов семьи нанимателя в качестве постоянно проживающих.
Ответственность и расторжение договора найма
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (статья 68 ЖК РФ).
Наймодатель (собственник) вправе требовать расторжения договора социального найма в судебном порядке в следующих случаях:
- Неиспользование жилого помещения по назначению в течение более шести месяцев без уважительных причин.
- Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или членами его семьи.
- Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание (например, систематическое мелкое хулиганство, нарушение тишины и покоя граждан в ночное время — статья 6.4 КоАП РФ).
- Использование жилого помещения не по назначению (например, под офис, склад, производство).
- Неисполнение без уважительных причин обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя допускается в судебном порядке и при условии, что наймодатель предупреждал нанимателя о необходимости устранить нарушения. При этом нанимателю и членам его семьи, выселяемым по указанным основаниям, не предоставляется другое жилое помещение.
По договору коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе наймодателя (собственника) является, в частности, невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (статья 687 ГК РФ).
При выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилое помещение в течение более шести месяцев им предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, соответствующее санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. При выселении по иным основаниям другое жилое помещение не предоставляется (статья 91 ЖК РФ).
К нанимателю, не исполняющему обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в судебном порядке также могут быть применены меры ответственности: взыскание задолженности, пеней (неустойки), а также возмещение убытков, причиненных наймодателю. В случае неисполнения судебного акта судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на имущество нанимателя (статьи 69–70 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Пример
Ситуация: В трехкомнатной муниципальной квартире по договору социального найма проживают: наниматель Иванов, его супруга, их несовершеннолетний сын и престарелая мать нанимателя. Наниматель Иванов в течение восьми месяцев не вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность в размере 80 000 рублей. Наймодатель (администрация муниципального образования) направил Иванову предупреждение о необходимости погасить задолженность, однако Иванов мер не предпринял. Наймодатель обратился в суд с иском о расторжении договора социального найма и выселении Иванова и членов его семьи из занимаемого жилого помещения.
Правовая оценка: В соответствии со статьей 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Суд, установив, что Иванов без уважительных причин (отсутствие работы, болезнь, иные обстоятельства) не вносил плату более шести месяцев и не принял мер к погашению задолженности, удовлетворил иск наймодателя. Иванов и члены его семьи выселены из трехкомнатной квартиры и переселены в жилое помещение маневренного фонда (общежитие) площадью 18 кв. м на одного человека.
Если бы Иванов и члены его семьи были выселены за систематическое нарушение прав соседей (статья 91 ЖК РФ), им не предоставлялось бы другое жилое помещение, и они были бы выселены на улицу (при отсутствии иного пригодного для проживания жилья) либо в помещение маневренного фонда (если предусмотрено законом субъекта РФ).
Если бы жилое помещение находилось в частной собственности и было сдано по договору коммерческого найма, наймодатель (собственник) вправе был бы расторгнуть договор в одностороннем порядке в судебном порядке и выселить нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (статья 687 ГК РФ).
Рекомендации: Нанимателям жилых помещений по договору социального найма следует своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, не допускать образования задолженности. При возникновении задолженности необходимо заключить с наймодателем соглашение о реструктуризации долга или о предоставлении рассрочки (статья 154 ЖК РФ). При наличии уважительных причин (болезнь, потеря работы, инвалидность) необходимо представить подтверждающие документы в суд. Членам семьи нанимателя, вселенным в установленном порядке, следует помнить, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и могут быть выселены наравне с нанимателем. При смене нанимателя (в случае его смерти или выбытия) необходимо своевременно оформить изменение договора социального найма в установленном порядке. При нарушении наймодателем своих обязательств (непредоставление коммунальных услуг, непроведение капитального ремонта) наниматель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательств и о возмещении причиненных убытков, а также о соразмерном уменьшении платы за пользование жилым помещением (статья 66 ЖК РФ).
