Оглавление
Машиноместо: понятие и правовая природа
Правовая база
Требования к машиноместу как объекту недвижимости
Правовой режим машиноместа в многоквартирном доме
Сделки с машиноместом и регистрация прав
Судебная практика
Пример
Машиноместо: понятие и правовая природа
Машиноместо — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном порядке (пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). С 1 января 2017 года машиноместо признаётся самостоятельным объектом недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и подлежит кадастровому учёту и государственной регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Владельцы машино-мест пользуются такой же правовой защитой, как собственники любого другого объекта недвижимости, и вправе распоряжаться ими на общих основаниях (продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству).
Важное уточнение: объектами недвижимости признаются только те машино-места, которые входят в единый комплекс здания или сооружения и закреплены в техническом плане. «Дворовая парковка» или места на отдельно стоящих автостоянках, не поставленные на кадастровый учёт, не относятся к недвижимому имуществу и не могут быть самостоятельным объектом права.
Правовая база
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) — статья 130 (отнесение машино-места к недвижимым вещам при условии описания его границ в установленном порядке), статья 209 (правомочия собственника), статья 287.5 (доли в праве общей собственности на общее имущество для собственников машино-мест).
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 30.01.2026) — определяет порядок государственного кадастрового учёта и регистрации прав на машино-места.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) — пункт 29 статьи 1 (легальное понятие машино-места).
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) — статья 36 (отнесение машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, к общему имуществу многоквартирного дома), статьи 39, 158 (расходы на содержание общего имущества).
Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ (в редакции от 29.12.2025 № 564-ФЗ) — уточнение состава общего имущества и прав собственников машино-мест в многоквартирных домах.
Приказ Минстроя России от 23.04.2025 № 250/пр — расчётные показатели количества и размещения машино-мест в градостроительных нормативах.
Письмо Минстроя России от 13.11.2025 № 69648-ДН/04 — разъяснение статуса паркинга как конструктивной части многоквартирного дома.
Требования к машиноместу как объекту недвижимости
Статья 130 ГК РФ относит машино-место к недвижимым вещам при соблюдении следующего условия: границы такого объекта (части здания или сооружения) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке. Это означает, что для признания машино-места недвижимостью недостаточно простого факта его существования — необходимо, чтобы его местоположение было определено и зафиксировано в ЕГРН.
В соответствии со статьёй 6.1 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (при отсутствии этажности — на плане здания) плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Для постановки на кадастровый учёт требуется подготовка технического плана в электронном виде, заверенного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.
Стандартные габариты: 5,3 х 2,5 метра; для инвалидов, пользующихся креслами-колясками — 6,0 х 3,6 метра (статья 251 Правил землепользования и застройки).
Важно отметить, что признание машино-места недвижимостью возможно только в том случае, если оно входит в единый комплекс постройки (является его элементом). Отдельно стоящие автостоянки и дворовые парковки не относятся к данному виду недвижимого имущества.
Правовой режим машино-места в многоквартирном доме
Принадлежащие отдельным собственникам машино-места в многоквартирном доме (МКД) являются неотъемлемой конструктивной частью такого дома и рассматриваются как помещения (части здания), ограниченные строительными конструкциями.
Если строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту как самостоятельного объекта капитального строительства (информация о паркинге не содержится в проектной документации на многоквартирный дом) и при регистрации прав на машино-места отсутствует указание на включение соответствующего помещения в состав многоквартирного дома, при этом адрес регистрации машино-места в ЕГРН указан иной, нежели адрес многоквартирного дома, то помещение паркинга относится к отдельному объекту капитального строительства, не являющемуся конструктивной частью многоквартирного дома.
В случае, когда машино-место расположено в помещении паркинга, являющемся конструктивной частью многоквартирного дома, собственник такого машино-места в силу прямого указания статьи 287.5 ГК РФ и пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
С 1 сентября 2026 года вступают в силу изменения в статью 36 ЖК РФ, уточняющие перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включая машино-места.
Сделки с машиноместом и регистрация прав
Договор купли-продажи машино-места должен быть заключён в простой письменной форме; нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случаев, когда машино-место отчуждается как доля в праве общей долевой собственности (в этом случае требуется нотариальное удостоверение). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
С 1 марта 2025 года Росреестр отказывает в совершении сделок с ранее учтёнными объектами недвижимости в случае отсутствия технического плана в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места. При наличии в заявлении о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности на здание, сооружение или расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места сведений об адресе электронной почты, регистрирующий орган обеспечивает доступ заявителя к сведениям о ходе оказания услуги.
Новый порядок, введённый в 2025 году, даёт возможность выделить машино-место как самостоятельный объект недвижимости, право на которое зарегистрировано в виде доли в праве общей долевой собственности, без согласия всех участников долевой собственности и без решения общего собрания всех сособственников.
Судебная практика
Отсутствие регистрации права собственности на машино-место влечёт нарушение прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и может быть восстановлено в судебном порядке.
В случае, когда ответчик-продавец не зарегистрировал право собственности на машино-место и признан банкротом, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, который подлежит удовлетворению при подтверждении исполнения обязательств по договору.
При уклонении продавца от нотариального удостоверения сделки (когда машино-место является долей в общей собственности) суд удовлетворяет иск о признании договора купли-продажи заключённым, что служит основанием для регистрации перехода права собственности.
Паркинг с расположенными в нём машино-местами признаётся конструктивной частью многоквартирного дома, если информация о включении паркинга в состав объектов недвижимости, создание которых осуществлялось при строительстве многоквартирного дома, содержится в проектной документации на многоквартирный дом, а также в ЕГРН внесены сведения о машино-местах в паркинге как о помещении, входящем в состав многоквартирного дома, с единым кадастровым номером земельного участка и единым адресом.
Пример
Ситуация: Гражданин Смирнов в 2015 году приобрёл по договору купли-продажи машино-место № 45 в подземном паркинге многоквартирного жилого дома за 800 000 рублей. Продавцом выступила строительная компания. Договор был заключён в простой письменной форме, машино-место передано по акту приёма-передачи, однако государственная регистрация права собственности Смирнова в Росреестре не была произведена, поскольку на тот момент машино-место ещё не было признано самостоятельным объектом недвижимости (изменения в статью 130 ГК РФ внесены Федеральным законом № 315-ФЗ от 03.07.2016, вступили в силу с 01.01.2017). В 2025 году Смирнов решил продать своё машино-место, но обнаружил, что его право собственности не зарегистрировано, а строительная компания ликвидирована.
Правовая оценка: В соответствии со статьёй 130 ГК РФ в действующей редакции, машино-место является недвижимым имуществом при условии описания его границ в установленном порядке. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поскольку регистрация не была произведена, у Смирнова формально отсутствует зарегистрированное право, что препятствует совершению сделки. Однако Смирнов вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, представив договор купли-продажи, акт приёма-передачи, доказательства полной оплаты и техническую документацию на машино-место (при её наличии). На основании решения суда Росреестр обязан осуществить государственную регистрацию права.
Если бы машино-место располагалось в паркинге, который строился как самостоятельный объект капитального строительства по отдельному проекту, Смирнов нёс бы расходы на содержание только общего имущества самого паркинга, не участвуя в расходах на содержание многоквартирного дома.
Исход: Суд удовлетворил иск Смирнова, признал за ним право собственности на машино-место и обязал Росреестр произвести государственную регистрацию права. После регистрации Смирнов вправе продать машино-место или распорядиться им иным способом.
Рекомендации:
- При приобретении машино-места проверять, поставлено ли оно на кадастровый учёт и зарегистрировано ли право продавца в ЕГРН.
- Всегда оформлять письменный договор купли-продажи и акт приёма-передачи; при приобретении доли в праве общей долевой собственности на машино-место требовать нотариального удостоверения сделки.
- Если машино-место расположено в паркинге, являющемся конструктивной частью многоквартирного дома, быть готовым к несению расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своей доле.
- В случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права или утраты документов обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Машиноместо: понятие и правовая природа
Правовая база
Требования к машиноместу как объекту недвижимости
Правовой режим машиноместа в многоквартирном доме
Сделки с машиноместом и регистрация прав
Судебная практика
Пример
Машиноместо: понятие и правовая природа
Машиноместо — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном порядке (пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). С 1 января 2017 года машиноместо признаётся самостоятельным объектом недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и подлежит кадастровому учёту и государственной регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Владельцы машино-мест пользуются такой же правовой защитой, как собственники любого другого объекта недвижимости, и вправе распоряжаться ими на общих основаниях (продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству).
Важное уточнение: объектами недвижимости признаются только те машино-места, которые входят в единый комплекс здания или сооружения и закреплены в техническом плане. «Дворовая парковка» или места на отдельно стоящих автостоянках, не поставленные на кадастровый учёт, не относятся к недвижимому имуществу и не могут быть самостоятельным объектом права.
Правовая база
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) — статья 130 (отнесение машино-места к недвижимым вещам при условии описания его границ в установленном порядке), статья 209 (правомочия собственника), статья 287.5 (доли в праве общей собственности на общее имущество для собственников машино-мест).
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 30.01.2026) — определяет порядок государственного кадастрового учёта и регистрации прав на машино-места.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) — пункт 29 статьи 1 (легальное понятие машино-места).
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) — статья 36 (отнесение машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, к общему имуществу многоквартирного дома), статьи 39, 158 (расходы на содержание общего имущества).
Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ (в редакции от 29.12.2025 № 564-ФЗ) — уточнение состава общего имущества и прав собственников машино-мест в многоквартирных домах.
Приказ Минстроя России от 23.04.2025 № 250/пр — расчётные показатели количества и размещения машино-мест в градостроительных нормативах.
Письмо Минстроя России от 13.11.2025 № 69648-ДН/04 — разъяснение статуса паркинга как конструктивной части многоквартирного дома.
Требования к машиноместу как объекту недвижимости
Статья 130 ГК РФ относит машино-место к недвижимым вещам при соблюдении следующего условия: границы такого объекта (части здания или сооружения) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке. Это означает, что для признания машино-места недвижимостью недостаточно простого факта его существования — необходимо, чтобы его местоположение было определено и зафиксировано в ЕГРН.
В соответствии со статьёй 6.1 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (при отсутствии этажности — на плане здания) плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Для постановки на кадастровый учёт требуется подготовка технического плана в электронном виде, заверенного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.
Стандартные габариты: 5,3 х 2,5 метра; для инвалидов, пользующихся креслами-колясками — 6,0 х 3,6 метра (статья 251 Правил землепользования и застройки).
Важно отметить, что признание машино-места недвижимостью возможно только в том случае, если оно входит в единый комплекс постройки (является его элементом). Отдельно стоящие автостоянки и дворовые парковки не относятся к данному виду недвижимого имущества.
Правовой режим машино-места в многоквартирном доме
Принадлежащие отдельным собственникам машино-места в многоквартирном доме (МКД) являются неотъемлемой конструктивной частью такого дома и рассматриваются как помещения (части здания), ограниченные строительными конструкциями.
Если строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту как самостоятельного объекта капитального строительства (информация о паркинге не содержится в проектной документации на многоквартирный дом) и при регистрации прав на машино-места отсутствует указание на включение соответствующего помещения в состав многоквартирного дома, при этом адрес регистрации машино-места в ЕГРН указан иной, нежели адрес многоквартирного дома, то помещение паркинга относится к отдельному объекту капитального строительства, не являющемуся конструктивной частью многоквартирного дома.
В случае, когда машино-место расположено в помещении паркинга, являющемся конструктивной частью многоквартирного дома, собственник такого машино-места в силу прямого указания статьи 287.5 ГК РФ и пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
С 1 сентября 2026 года вступают в силу изменения в статью 36 ЖК РФ, уточняющие перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включая машино-места.
Сделки с машиноместом и регистрация прав
Договор купли-продажи машино-места должен быть заключён в простой письменной форме; нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случаев, когда машино-место отчуждается как доля в праве общей долевой собственности (в этом случае требуется нотариальное удостоверение). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
С 1 марта 2025 года Росреестр отказывает в совершении сделок с ранее учтёнными объектами недвижимости в случае отсутствия технического плана в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места. При наличии в заявлении о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности на здание, сооружение или расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места сведений об адресе электронной почты, регистрирующий орган обеспечивает доступ заявителя к сведениям о ходе оказания услуги.
Новый порядок, введённый в 2025 году, даёт возможность выделить машино-место как самостоятельный объект недвижимости, право на которое зарегистрировано в виде доли в праве общей долевой собственности, без согласия всех участников долевой собственности и без решения общего собрания всех сособственников.
Судебная практика
Отсутствие регистрации права собственности на машино-место влечёт нарушение прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и может быть восстановлено в судебном порядке.
В случае, когда ответчик-продавец не зарегистрировал право собственности на машино-место и признан банкротом, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, который подлежит удовлетворению при подтверждении исполнения обязательств по договору.
При уклонении продавца от нотариального удостоверения сделки (когда машино-место является долей в общей собственности) суд удовлетворяет иск о признании договора купли-продажи заключённым, что служит основанием для регистрации перехода права собственности.
Паркинг с расположенными в нём машино-местами признаётся конструктивной частью многоквартирного дома, если информация о включении паркинга в состав объектов недвижимости, создание которых осуществлялось при строительстве многоквартирного дома, содержится в проектной документации на многоквартирный дом, а также в ЕГРН внесены сведения о машино-местах в паркинге как о помещении, входящем в состав многоквартирного дома, с единым кадастровым номером земельного участка и единым адресом.
Пример
Ситуация: Гражданин Смирнов в 2015 году приобрёл по договору купли-продажи машино-место № 45 в подземном паркинге многоквартирного жилого дома за 800 000 рублей. Продавцом выступила строительная компания. Договор был заключён в простой письменной форме, машино-место передано по акту приёма-передачи, однако государственная регистрация права собственности Смирнова в Росреестре не была произведена, поскольку на тот момент машино-место ещё не было признано самостоятельным объектом недвижимости (изменения в статью 130 ГК РФ внесены Федеральным законом № 315-ФЗ от 03.07.2016, вступили в силу с 01.01.2017). В 2025 году Смирнов решил продать своё машино-место, но обнаружил, что его право собственности не зарегистрировано, а строительная компания ликвидирована.
Правовая оценка: В соответствии со статьёй 130 ГК РФ в действующей редакции, машино-место является недвижимым имуществом при условии описания его границ в установленном порядке. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поскольку регистрация не была произведена, у Смирнова формально отсутствует зарегистрированное право, что препятствует совершению сделки. Однако Смирнов вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, представив договор купли-продажи, акт приёма-передачи, доказательства полной оплаты и техническую документацию на машино-место (при её наличии). На основании решения суда Росреестр обязан осуществить государственную регистрацию права.
Если бы машино-место располагалось в паркинге, который строился как самостоятельный объект капитального строительства по отдельному проекту, Смирнов нёс бы расходы на содержание только общего имущества самого паркинга, не участвуя в расходах на содержание многоквартирного дома.
Исход: Суд удовлетворил иск Смирнова, признал за ним право собственности на машино-место и обязал Росреестр произвести государственную регистрацию права. После регистрации Смирнов вправе продать машино-место или распорядиться им иным способом.
Рекомендации:
- При приобретении машино-места проверять, поставлено ли оно на кадастровый учёт и зарегистрировано ли право продавца в ЕГРН.
- Всегда оформлять письменный договор купли-продажи и акт приёма-передачи; при приобретении доли в праве общей долевой собственности на машино-место требовать нотариального удостоверения сделки.
- Если машино-место расположено в паркинге, являющемся конструктивной частью многоквартирного дома, быть готовым к несению расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своей доле.
- В случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права или утраты документов обращаться в суд с иском о признании права собственности.
