Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: судебный порядок в 2026 году

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной — это законный способ снизить налоговую нагрузку. Кадастровая стоимость часто превышает рыночную. Из-за этого налог на имущество и земельный налог оказываются завышенными. Собственник вправе оспорить результаты оценки. С 2026 года действует обязательный досудебный порядок. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14.07.2026 № 48-П расширил возможности защиты. Эксперты «Давыдов и Партнёры» разобрали судебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

По данным Росреестра, в 2025 году в суды поступило более 12 тысяч административных исков об оспаривании кадастровой стоимости. Суды удовлетворяют большинство требований. Среднее снижение стоимости составляет от 30% до 50%. Это даёт собственникам реальную экономию на налогах.

1. Суть проблемы: почему кадастровая стоимость завышается и как это исправить

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки. Этот метод не учитывает индивидуальные особенности объекта. Он не принимает во внимание состояние здания, удалённость от инфраструктуры, наличие коммуникаций. В результате кадастровая стоимость может в разы превышать рыночную.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной требуется в типичных ситуациях:

• Завышение в 2–3 раза. Кадастровая стоимость превышает рыночную, что ведёт к необоснованно высокому налогу
• Устаревшие данные. Оценка проводилась несколько лет назад. Рынок изменился, а стоимость осталась прежней
• Ошибка в методике. При массовой оценке не учтены характеристики объекта: износ, материалы, расположение
• Архивная стоимость. Кадастровая стоимость использовалась для расчёта налога за прошлые периоды. Даже если она уже не применяется, её можно оспорить

2. Законодательная база: ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, КАС РФ и позиции Конституционного Суда

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной регулируется несколькими нормативными актами. Ключевые положения содержатся в следующих документах:

Нормативный акт / позиция	Суть регулирования
Ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ	Кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной по заявлению собственника. Решение учреждения может быть оспорено в суде
Гл. 25 КАС РФ	Порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Особенности установлены гл. 22 КАС РФ
Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015	Разъяснения по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении
Постановление КС РФ от 14.07.2026 № 48-П	Расширены возможности оспаривания архивной кадастровой стоимости. Срок обращения продлён до 1 года со дня, когда гражданину стало известно о налоговых последствиях
Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0287	Форма заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Требования к заполнению

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде. Одновременно с оспариванием решения можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Верховный Суд РФ в Обзоре № 2 (2021) подтвердил: требование об установлении рыночной стоимости не является самостоятельным. Оно заявляется только вместе с оспариванием решения учреждения.

3. Обязательный досудебный порядок: обращение в бюджетное учреждение

С 2026 года установление кадастровой стоимости в размере рыночной возможно только после обращения в бюджетное учреждение. Это обязательный досудебный этап. Без него суд оставит иск без рассмотрения.

Этап	Действие
1. Подготовка отчёта	Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика. Отчёт должен соответствовать требованиям Закона № 135-ФЗ
2. Подача заявления	Подать заявление в бюджетное учреждение (ЦГКО, Фонд имущества) по форме, утверждённой Приказом Росреестра № П/0287. Приложить отчёт и документы на объект
3. Срок подачи	По общему правилу — 6 месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка. Для архивной стоимости КС РФ продлил срок до 1 года со дня, когда гражданину стало известно о налоговых последствиях
4. Решение учреждения	Учреждение рассматривает заявление. Принимает решение об установлении рыночной стоимости или об отказе

4. Судебный порядок: административный иск и оспаривание решения учреждения

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной в суде проходит по правилам главы 25 КАС РФ. С особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ. Административный иск подаётся в областной или краевой суд.

Элемент иска	Содержание
Административный истец	Собственник объекта недвижимости. Физическое или юридическое лицо, чьи права нарушены завышенной кадастровой стоимостью
Административный ответчик	Бюджетное учреждение, принявшее решение. Также привлекается орган, утвердивший кадастровую стоимость
Требования	1) Признать незаконным решение бюджетного учреждения. 2) Установить кадастровую стоимость в размере рыночной
Срок обращения	3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (обычно — со дня получения решения учреждения)
Госпошлина	15 000 рублей для физических лиц, 30 000 рублей для организаций. При удовлетворении иска расходы взыскиваются с органа, утвердившего кадастровую стоимость

5. Доказательства: отчёт оценщика и судебная экспертиза

Ключевое доказательство в деле — отчёт об оценке рыночной стоимости. Суд оценивает его по внутреннему убеждению. На основании статьи 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют заранее установленной силы.

Доказательство	Значение
Отчёт оценщика	Основное доказательство рыночной стоимости. Должен соответствовать Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки
Судебная экспертиза	Назначается по ходатайству сторон или по инициативе суда. Заключение эксперта проверяется на соответствие требованиям Закона № 73-ФЗ. Суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении
Выписка из ЕГРН	Подтверждает текущую кадастровую стоимость и характеристики объекта

6. Обзор судебной практики 2025–2026 годов: ключевые позиции судов

Судебная практика по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в 2025–2026 годах демонстрирует несколько устойчивых подходов. Их нужно учитывать при подготовке иска.

Позиция суда	Суть
Верховный Суд защитил право на повторное оспаривание	В определении от 04.06.2025 № 19-КАД25-4-К5 ВС РФ отменил решения нижестоящих судов. Суды решили, что истец уже реализовал право на пересмотр в 2021 году. ВС РФ указал: это основано на неправильном применении норм права
Конституционный Суд расширил срок оспаривания архивной стоимости	В Постановлении от 14.07.2026 № 48-П КС РФ признал 6-месячный срок неразумным. Установил: архивная кадастровая стоимость может быть оспорена в течение 1 года со дня, когда гражданину стало известно о налоговых последствиях
Суд вправе установить стоимость в ином размере	В силу п. 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28 суд может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении. Даже при наличии возражений заявителя
Судебные расходы относятся на заявителя	Если требование об установлении рыночной стоимости не оспаривается ответчиком, расходы относятся на истца. Это разъяснено в п. 31 Постановления Пленума № 28

7. Пошаговый алгоритм: как установить кадастровую стоимость в размере рыночной

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной требует последовательных действий. Ниже представлен алгоритм, который поможет защитить ваши права.

Этап	Действие
1	Закажите выписку из ЕГРН. Сравните кадастровую стоимость с рыночной. Определите размер завышения
2	Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика. Убедитесь, что оценщик соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ
3	Подайте заявление в бюджетное учреждение по форме Приказа Росреестра № П/0287. Приложите отчёт и документы на объект
4	Дождитесь решения учреждения. Срок рассмотрения — не более 30 рабочих дней. При отказе — получите письменное решение
5	Подготовьте административный иск в областной суд. Заявите два требования: о признании решения незаконным и об установлении рыночной стоимости
6	В суде заявите ходатайство о назначении судебной экспертизы. На основании заключения эксперта добейтесь установления кадастровой стоимости в размере рыночной

8. Заключение: почему с «Давыдов и Партнёры» вы защитите свои права

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной — сложная юридическая задача. Требуется знание земельного и процессуального законодательства. Нужна актуальная судебная практика. Ошибки на любом этапе приводят к отказу в иске или затягиванию процесса.

Судебная практика 2025–2026 годов показывает: суды удовлетворяют иски о снижении кадастровой стоимости. Верховный Суд РФ в определении от 04.06.2025 № 19-КАД25-4-К5 защитил право на повторное оспаривание. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14.07.2026 № 48-П расширил срок для оспаривания архивной стоимости.

Почему именно мы:

• Специализация на спорах о кадастровой стоимости и налоговых спорах
• Более 30 успешных дел по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной
• Опыт работы с судебными экспертизами и бюджетными учреждениями
• Фиксированная цена в договоре – никаких скрытых платежей
• Работаем по всей Москве и Московской области
• Бесплатный предварительный анализ вашей ситуации

Часто задаваемые вопросы об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной