Вселение нанимателя в жилое помещение после временного выезда по причине капитального ремонта

Оглавление

1. Понятие временного выезда нанимателя и его правовые последствия

2. Капитальный ремонт как уважительная причина временного отсутствия

3. Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта

4. Право нанимателя на вселение после завершения ремонта

5. Документальное подтверждение временного выезда в связи с ремонтом

6. Порядок действий нанимателя при возвращении в жилое помещение

7. Досудебная претензия к наймодателю или иным лицам, чинящим препятствия

8. Исковое заявление о вселении и нечинении препятствий

9. Что делать, если наймодатель отказывается признавать право на вселение

10. Судебная практика по вселению нанимателей после временного выезда

11. Не пытайтесь вселиться самостоятельно – это незаконно

12. Заключение: почему с «Давыдов & Партнеры» вы защитите свои жилищные права

1. Понятие временного выезда нанимателя и его правовые последствия

Временный выезд нанимателя и членов его семьи из жилого помещения не влечет прекращения права пользования жилым помещением по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ различает два вида отсутствия нанимателя: временное отсутствие (командировка, лечение, капитальный ремонт, иные уважительные причины) и постоянный выезд на другое место жительства (добровольный отказ от прав и обязанностей по договору найма).

Временное отсутствие, даже продолжительное (несколько лет), не является основанием для расторжения договора социального найма или признания нанимателя утратившим право пользования. В этом заключается одно из важнейших отличий договора социального найма от коммерческого, где длительное отсутствие нанимателя без уважительных причин может повлечь расторжение договора.

Для договора коммерческого найма ситуация иная: наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель не вносит плату за жилое помещение более шести месяцев подряд, если иное не установлено договором (статья 687 ГК РФ). Однако сам по себе временный выезд нанимателя (даже длительный) не является основанием для расторжения договора коммерческого найма, если наниматель продолжает исполнять обязанности по внесению платы.

Временное отсутствие нанимателя может быть обусловлено различными причинами: служебная командировка, лечение в стационаре, проживание у родственников, капитальный ремонт жилого помещения, невозможность проживания из-за аварийного состояния дома, иные уважительные причины. Каждая из этих причин требует документального подтверждения.

2. Капитальный ремонт как уважительная причина временного отсутствия

Капитальный ремонт жилого помещения или многоквартирного дома является уважительной причиной временного отсутствия нанимателя. Если жилое помещение становится непригодным для проживания на период проведения ремонта, наниматель вправе временно выехать, не утрачивая права на вселение после завершения работ.

Статья 681 Гражданского кодекса РФ устанавливает распределение обязанностей по ремонту. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения . Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается .

Таким образом, если капитальный ремонт проводится по инициативе наймодателя (муниципалитета, собственника), наниматель не обязан проживать в непригодном для этого помещении. Выезд на время ремонта является вынужденным, а не добровольным, что исключает возможность признания нанимателя утратившим право пользования.

Однако наниматель должен доказать, что его выезд был связан именно с капитальным ремонтом, а не с иными причинами. Для этого рекомендуется:

- получить у наймодателя уведомление о проведении капитального ремонта;

- зафиксировать факт невозможности проживания в период ремонта (акт, фото, видео);

- сохранять документы об оплате коммунальных услуг (даже если не проживал, обязанность по оплате сохраняется, если иное не установлено законом).

Если наниматель выехал по своей инициативе, не связанной с ремонтом, и длительное время не проживал, не оплачивал коммунальные услуги, не интересовался судьбой жилья, суд может признать его утратившим право пользования на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ (выезд на другое постоянное место жительства). Поэтому ключевое значение имеет именно уважительность причины отсутствия.

3. Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта

Как указано выше, капитальный ремонт жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является обязанностью наймодателя (муниципалитета). Наймодатель обязан обеспечивать надлежащее содержание и ремонт жилых помещений, включая капитальный ремонт (статья 65 ЖК РФ).

Если наймодатель не проводит необходимый капитальный ремонт, в результате чего проживание в жилом помещении становится невозможным или опасным, наниматель вправе:

- требовать от наймодателя проведения капитального ремонта в судебном порядке;

- требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения на время проведения ремонта (маневренный фонд);

- требовать соразмерного уменьшения платы за пользование жилым помещением;

- расторгнуть договор социального найма (при существенном нарушении условий договора наймодателем).

Выезд нанимателя из жилого помещения, требующего капитального ремонта, не может рассматриваться как добровольный отказ от права пользования. Наниматель вправе вернуться в жилое помещение после завершения ремонта, и наймодатель не вправе ему препятствовать.

4. Право нанимателя на вселение после завершения ремонта

После завершения капитального ремонта наниматель имеет безусловное право вселиться в жилое помещение и пользоваться им на прежних условиях. Никто, включая наймодателя и других лиц, не вправе чинить ему препятствия в этом.

Если наниматель временно выехал в связи с капитальным ремонтом, его право пользования жилым помещением не прекращается. Договор социального найма продолжает действовать. Наниматель сохраняет обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (за исключением периода, когда он не мог проживать по вине наймодателя, что может служить основанием для перерасчета).

Однако на практике возникают ситуации, когда:

- в жилое помещение после ремонта вселились другие лица (например, соседи расширили свою жилую площадь, муниципалитет предоставил квартиру другому нанимателю);

- наймодатель отказывается признавать право нанимателя на вселение, ссылаясь на его длительное отсутствие;

- жилое помещение было перепланировано или переустроено без согласия нанимателя.

Во всех этих случаях наниматель вправе требовать восстановления своих жилищных прав в судебном порядке.

5. Документальное подтверждение временного выезда в связи с ремонтом

Для защиты своего права на вселение наниматель должен иметь доказательства того, что его выезд был временным и вызван уважительной причиной – капитальным ремонтом.

Рекомендуемый перечень доказательств:

- уведомление наймодателя о проведении капитального ремонта (с указанием сроков) – если наймодатель направлял такое уведомление;

- акт о невозможности проживания в период ремонта (составленный с участием представителя управляющей компании или наймодателя);

- договор с подрядной организацией на проведение ремонта (если ремонт проводился силами нанимателя, но с согласия наймодателя);

- письменное согласие наймодателя на проведение капитального ремонта силами нанимателя (если такой ремонт проводился);

- документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг за период отсутствия (даже если наниматель не проживал, он должен вносить плату за жилое помещение; это доказывает, что он не отказывался от прав и обязанностей);

- справка о регистрации по другому адресу на период ремонта (если наниматель зарегистрировался временно);

- показания свидетелей (соседей, родственников), подтверждающих, что наниматель выехал именно из-за ремонта и намеревался вернуться.

Если наймодатель не уведомлял нанимателя о ремонте, а ремонт проводился по инициативе третьих лиц, доказательством может служить техническая документация на дом, подтверждающая проведение капитального ремонта в определенный период.

6. Порядок действий нанимателя при возвращении в жилое помещение

При возвращении в жилое помещение после завершения капитального ремонта нанимателю рекомендуется соблюсти следующий порядок действий.

Шаг 1. Уведомление наймодателя о намерении вселиться. Направить наймодателю письменное заявление (уведомление) о завершении ремонта и намерении вернуться в жилое помещение. Заявление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Это позволит зафиксировать дату, с которой наймодатель знает о возвращении нанимателя.

Шаг 2. Попытка вселиться. Прибыть в жилое помещение, попытаться попасть внутрь. Если доступ не предоставляется, зафиксировать факт чинения препятствий (вызвать участкового, составить акт с участием свидетелей, сделать фото и видео).

Шаг 3. Установление личности лица, чинящего препятствия. Если в жилом помещении проживают другие лица, установить, на каком основании они там находятся (по договору найма, на праве собственности, незаконно). Получить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.

Шаг 4. Направление требования об устранении препятствий. Если вселению препятствует наймодатель или иные лица, направить им письменное требование о предоставлении доступа в жилое помещение и передаче ключей.

Шаг 5. Обращение в суд. Если досудебные меры не дали результата, подать исковое заявление о вселении, нечинении препятствий, признании права пользования жилым помещением (если необходимо).

7. Досудебная претензия к наймодателю или иным лицам, чинящим препятствия

Перед обращением в суд необходимо направить досудебную претензию лицу, чинящему препятствия (наймодателю, лицу, незаконно занявшему жилое помещение).

Что должно содержать требование:

- реквизиты истца (ФИО, адрес для корреспонденции, контактные данные);

- реквизиты ответчика (наименование наймодателя или ФИО лица, чинящего препятствия);

- адрес жилого помещения;

- указание на то, что истец является нанимателем по договору социального найма (или на ином законном основании);

- факт временного выезда в связи с капитальным ремонтом (с указанием периодов, ссылками на подтверждающие документы);

- факт завершения ремонта;

- требование устранить препятствия в пользовании жилым помещением, предоставить доступ (передать ключи);

- срок для добровольного исполнения (обычно 7-14 дней);

- предупреждение об обращении в суд и взыскании судебных расходов.

Как подать претензию: заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения; лично под расписку (с указанием даты, должности и ФИО получившего); через портал «Госуслуги» (для обращений в государственные органы).

Если претензия оставлена без удовлетворения, истец получает доказательство для суда о том, что он предпринимал меры к досудебному урегулированию спора.

8. Исковое заявление о вселении и нечинении препятствий

Если досудебное урегулирование не дало результата, наниматель подает иск в суд.

Подсудность: районный суд по месту нахождения жилого помещения (исключительная подсудность – статья 30 ГПК РФ).

Исковое заявление о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.

Структура искового заявления:

В [наименование районного суда]

Адрес: [адрес суда]

Истец: [ФИО полностью, адрес, телефон]

Ответчик: [наименование наймодателя / ФИО лица, чинящего препятствия, адрес]

Третьи лица: [орган местного самоуправления, управляющая компания, иные заинтересованные лица]

Исковое заявление о вселении, признании права пользования жилым помещением и обязании не чинить препятствий

Истец является нанимателем жилого помещения – [квартиры / комнаты] № [номер], расположенной по адресу: [адрес], на основании договора социального найма № [номер] от [дата] (ордера № [номер] от [дата]).

В период с [дата] по [дата] в указанном жилом помещении (многоквартирном доме) проводился капитальный ремонт, в связи с чем проживание в помещении было невозможным. Истец временно выехал из жилого помещения, о чем свидетельствуют [документы: уведомление наймодателя, акт о невозможности проживания, иные доказательства].

Капитальный ремонт завершен [дата], что подтверждается [актом приемки, справкой управляющей компании, иным документом].

Истец намерен вселиться в жилое помещение и пользоваться им. Однако ответчик чинит истцу препятствия в пользовании жилым помещением, а именно:

- [не предоставляет доступ в квартиру (не выдает ключи) / в жилом помещении проживают иные лица, которые не пускают истца / иное].

[Дата] истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием устранить препятствия. Претензия оставлена без удовлетворения (ответчик отказался предоставить доступ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 60, 61, 67, 69, 83 Жилищного кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ:

1. Признать за истцом право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: [адрес] (если право оспаривается).

2. Вселить истца в жилое помещение, расположенное по адресу: [адрес].

3. Обязать ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании жилым помещением, предоставить доступ в квартиру, передать ключи.

4. Взыскать с ответчика судебные расходы.

Перечень прилагаемых документов:

1. Копия искового заявления для ответчика и третьих лиц.

2. Квитанция об уплате государственной пошлины (300 рублей для физических лиц).

3. Копия договора социального найма (ордера).

4. Копия документа, подтверждающего регистрацию истца по данному адресу (выписка из домовой книги, справка о зарегистрированных лицах).

5. Доказательства проведения капитального ремонта (уведомление наймодателя, акты, фотографии).

6. Доказательства временного выезда в связи с ремонтом (справка с места временного проживания, договор найма другого жилья на период ремонта, квитанции об оплате коммунальных услуг за спорный период).

7. Доказательства чинения препятствий (акт участкового, заявление в полицию, показания свидетелей, фото, видео).

8. Копия досудебной претензии с доказательством направления.

9. Доверенность на представителя (если иск подается представителем).

9. Что делать, если наймодатель отказывается признавать право на вселение

В некоторых случаях наймодатель (муниципалитет) может отказаться признавать право нанимателя на вселение, ссылаясь на его длительное отсутствие и непроживание. В такой ситуации необходимо доказывать, что отсутствие было вызвано уважительной причиной – капитальным ремонтом, а не добровольным отказом от права пользования.

Как доказывать уважительность отсутствия:

- представить документы, подтверждающие проведение капитального ремонта (уведомление наймодателя, акты, проектная документация);

- представить доказательства того, что наниматель продолжал исполнять обязанности по договору (вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги, даже если не проживал);

- представить доказательства того, что наниматель не приобрел права пользования другим жилым помещением (справка об отсутствии жилья в собственности, об отсутствии регистрации по другому месту жительства);

- привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить, что наниматель выехал именно из-за ремонта и намеревался вернуться.

Если наймодатель заявляет о пропуске срока исковой давности (в случаях, когда отсутствие было длительным), необходимо ссылаться на то, что срок исковой давности по требованиям о вселении не применяется, поскольку нарушение права нанимателя носит длящийся характер. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 14 от 02.07.2009 разъяснил, что требования о признании утратившим право пользования на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ могут быть заявлены только при установлении факта добровольного выезда на другое постоянное место жительства. Временное отсуттие, в том числе длительное, не является основанием для признания нанимателя утратившим право пользования.

10. Судебная практика по вселению нанимателей после временного выезда

Судебная практика по делам о вселении нанимателей после временного выезда, в том числе в связи с капитальным ремонтом, сформировала ряд важных правовых позиций.

Общий принцип: временное отсутствие нанимателя не прекращает его жилищных прав. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 14 от 02.07.2009 разъяснил, что при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ. Однако если выезд был вызван уважительными причинами (невозможность проживания из-за ремонта, аварийного состояния, конфликтных отношений, не связанных с отказом от прав), суд отказывает в иске.

Бремя доказывания добровольного выезда и отказа от прав лежит на наймодателе. Если наймодатель не представил доказательств того, что наниматель выехал добровольно и намеренно отказался от прав, суд сохраняет за нанимателем право пользования. В одном из дел суд указал, что «факт непроживания истца в спорной квартире после ее продажи не свидетельствует об отказе истца от права пользования жилым помещением и не влечет прекращение права пользования, так как носил вынужденный характер» – этот принцип применим и к ситуациям с капитальным ремонтом.

Наличие регистрации и оплата коммунальных услуг являются доказательствами сохранения прав. Если наниматель сохранял регистрацию по спорному адресу, оплачивал коммунальные услуги (даже в период отсутствия), это свидетельствует о том, что он не отказывался от своих прав.

Отсутствие согласия наймодателя на временное выселение не лишает нанимателя права на вселение. Даже если наниматель не уведомлял наймодателя о своем выезде, это не является основанием для признания его утратившим право пользования, если выезд был вызван объективными причинами (невозможность проживания) и наниматель сохранял иные обязанности по договору.

11. Не пытайтесь вселиться самостоятельно – это незаконно

Даже если наниматель уверен в своем праве, самостоятельное вселение в жилое помещение, где проживают другие лица, недопустимо. Незаконное проникновение в жилище влечет ответственность.

Попытки самостоятельно вселиться (взлом двери, проникновение через окно, смена замков) могут быть квалифицированы по статье 139 Уголовного кодекса РФ «Незаконное проникновение в жилище» – штраф до 40 000 рублей или арест до 3 месяцев. Даже если наниматель имеет право пользования, он не вправе самостоятельно осуществлять вселение, если в квартире кто-то проживает.

Если в жилом помещении проживают другие лица, необходимо обращаться в суд. Только суд может обязать этих лиц освободить жилое помещение и предоставить доступ нанимателю. После получения решения суда вселение производится судебными приставами в установленном законом порядке.

12. Заключение: почему с «Давыдов & Партнеры» вы защитите свои жилищные права

Временный выезд нанимателя из жилого помещения в связи с капитальным ремонтом не лишает его права на вселение после завершения работ. Однако на практике наниматели нередко сталкиваются с отказами наймодателей признать их право, незаконным вселением других лиц, утратой документов.

Юридическая компания «Давыдов & Партнеры» специализируется на жилищных спорах, включая дела о вселении нанимателей после временного выезда. Наши юристы помогут вам:

- собрать доказательства временного выезда в связи с капитальным ремонтом;

- подготовить досудебную претензию к наймодателю;

- подготовить исковое заявление о вселении и нечинении препятствий;

- представить ваши интересы в суде;

- получить исполнительный лист и добиться фактического вселения через судебных приставов.

Наши кейсы по делам о вселении за 2025-2026 годы:

- Удовлетворено 90% исков о вселении нанимателей после временного выезда;

- В 85% дел удалось доказать, что выезд был вызван уважительными причинами (капитальный ремонт, аварийное состояние, иное);

- Средний срок от подачи иска до фактического вселения – 2,5 месяца.

Сделайте первый шаг прямо сейчас:

Позвоните нам: 8 (495) 136-5000 (консультация по жилищным спорам – бесплатно. Назовите код «вселение-ремонт-2026»)

Оставьте заявку на сайте:https://advokatdavidov.ru/feedbackform/

Закажите бесплатную консультацию: https://advokatdavidov.ru/sales/besplatnaya-konsultatsiya/

Почему именно мы:

- Специализация на жилищных спорах – более 100 выигранных дел о вселении;

- Фиксированная цена в договоре – никаких процентов от стоимости жилья;

- Работаем по всей РФ (представительство в любом регионе);

- Сопровождаем исполнительное производство до фактического вселения;

- Отсрочка оплаты юридических услуг до получения решения суда в вашу пользу.

Не пытайтесь вселиться самостоятельно – это незаконно. Каждый день проживания других лиц в вашей квартире без вас – ваши убытки.

Перейдите по ссылке и оставьте заявку или позвоните прямо сейчас. Восстановим ваши жилищные права.

Юридическая компания «Давыдов & Партнеры»