Оглавление 

1. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для собственника

2. Особенности вновь учтенных земельных участков

3. Проблема отсутствия аналогов на рынке и способы ее преодоления

4. Основания для оспаривания кадастровой стоимости

5. Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость

6. Досудебный порядок: обращение в комиссию по рассмотрению споров

7. Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости

8. Необходимые доказательства по делу (отчет оценщика, экспертиза)

9. Особенности оценки при отсутствии аналогов: затратный и доходный подходы

10. Судебная практика 2024-2025 по оспариванию кадастровой стоимости вновь учтенных участков

11. Не пытайтесь оспорить стоимость самостоятельно – высок риск отказа

12. Заключение: почему с «Давыдов и Партнеры» вы снизите кадастровую стоимость 

1. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для собственника 

Кадастровая стоимость земельного участка – это установленная в результате государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Она определяется на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость имеет ключевое значение для собственника земельного участка, поскольку напрямую влияет на размер следующих обязательных платежей:

- земельный налог (исчисляется как процент от кадастровой стоимости);

- арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (в большинстве случаев определяется исходя из кадастровой стоимости);

- выкупная цена земельного участка при приобретении его в собственность у государства или муниципалитета. 

Таким образом, завышенная кадастровая стоимость влечет за собой необоснованное увеличение налогового бремени и иных обязательных платежей, что создает для собственника прямые экономические убытки. 

2. Особенности вновь учтенных земельных участков 

Вновь учтенные земельные участки – это участки, которые впервые поставлены на государственный кадастровый учет. Особенность таких участков заключается в том, что их кадастровая стоимость определяется не в рамках очередной кадастровой оценки (которая проводится раз в несколько лет), а индивидуально при постановке на учет. 

Для вновь учтенных участков применяются следующие правила определения кадастровой стоимости:

- Кадастровая стоимость определяется уполномоченным органом (Росреестром или бюджетным учреждением, проводящим оценку) на дату постановки участка на кадастровый учет.

- Определение стоимости производится на основе удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных для соответствующей группы видов разрешенного использования.

- В отличие от участков, прошедших плановую кадастровую оценку, для вновь учтенных участков не всегда применяются методы массовой оценки в полном объеме. 

Ключевая проблема: удельные показатели, используемые для расчета кадастровой стоимости вновь учтенных участков, часто являются средними по муниципальному району или городскому округу и не учитывают индивидуальные характеристики участка (местоположение, рельеф, инженерную инфраструктуру, обременения, ограничения). Это приводит к установлению завышенной стоимости, которая не соответствует рыночным реалиям. 

3. Проблема отсутствия аналогов на рынке и способы ее преодоления 

Основная сложность при оспаривании кадастровой стоимости вновь учтенного земельного участка – отсутствие или недостаточность сопоставимых аналогов для сравнительного подхода к оценке. 

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использует сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке. Приоритетным является сравнительный подход, однако при его невозможности применяются иные подходы. 

При отсутствии аналогов оценщик вправе применять: 

Затратный подход. Основан на определении стоимости воспроизводства или замещения земельного участка с учетом всех улучшений. Включает расчет затрат на освоение участка, подведение инженерных коммуникаций, улучшение качества земель. 

Доходный подход. Применяется, если земельный участок может приносить доход (например, для коммерческого использования). Основывается на прогнозировании будущих доходов от использования участка с их дисконтированием. 

Метод экстракции. Используется, когда имеются данные о рыночных ценах сделок с аналогичными по функциональному назначению объектами недвижимости, из которых выделяется стоимость прав на земельный участок. 

Метод моделирования. Применяется при отсутствии достоверной рыночной информации о сделках и ценах предложений. 

Важно понимать: отсутствие прямых аналогов не является препятствием для оспаривания кадастровой стоимости. Оценщик может использовать комбинацию подходов и методов, обосновав свой выбор в отчете.

4. Основания для оспаривания кадастровой стоимости 

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка установлены статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Основанием для оспаривания является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в том числе неверное указание площади, категории земель, вида разрешенного использования, качественных характеристик);

- установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости. 

В рамках оспаривания вновь учтенных участков наиболее часто применяется второе основание: оспаривание путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

При этом на заявителе лежит бремя доказывания того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в отчете об оценке, является достоверной и значительно (или любое отличие) отличается от его кадастровой стоимости. 

Важная позиция Конституционного Суда РФ: Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости нормы действующего законодательства не предусматривают обязательного учета фактических значений ценообразующих факторов, собственник вправе оспаривать такую стоимость, представляя отчет об оценке рыночной стоимости. 

5. Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость 

Право на оспаривание кадастровой стоимости имеют следующие лица:

- собственники земельных участков;

- арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости;

- иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. 

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей оспаривание кадастровой стоимости имеет важное значение, поскольку от нее зависят размеры земельного налога и арендной платы. 

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Пропуск срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если причины пропуска признаны уважительными. 

6. Досудебный порядок: обращение в комиссию по рассмотрению споров 

До обращения в суд заявитель обязан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если он не является собственником объекта недвижимости, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость (то есть если заявитель является арендатором или иным заинтересованным лицом). 

Собственники объектов недвижимости могут оспаривать кадастровую стоимость как в комиссии, так и непосредственно в суде, однако соблюдение досудебного порядка рекомендуется для исключения риска оставления иска без рассмотрения.

Для обращения в комиссию необходимы следующие документы:

- заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

- положительное экспертное заключение СРО оценщиков на отчет (в случае, если отчет составлен оценщиком, не являющимся членом СРО, или если требуется дополнительная проверка);

- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;

- документы, подтверждающие право собственности или иное право на объект.

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней. Если комиссия отказывает в установлении рыночной стоимости (или не принимает решение в установленный срок), заявитель вправе обратиться в суд. 

7. Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости 

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции (если истец – физическое лицо) или в арбитражный суд (если истец – юридическое лицо или ИП) по месту нахождения земельного участка. 

Структура искового заявления. 

В [наименование суда]

Адрес: [адрес суда] 

Истец: [ФИО / наименование, адрес, телефон, ИНН (для юрлица)]

Ответчик: [наименование органа власти, утвердившего результаты кадастровой оценки, или бюджетного учреждения, проводившего оценку]

Третье лицо: Управление Росреестра по [региону] 

Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью [площадь] кв.м, категории земель [категория], с видом разрешенного использования [ВРИ], расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из ЕГРН от [дата].

Указанный земельный участок является вновь учтенным, поставлен на кадастровый учет [дата]. Кадастровая стоимость участка установлена в размере [сумма] рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Кадастровая стоимость участка определена на основе удельных показателей кадастровой стоимости без учета индивидуальных характеристик участка, таких как [перечислить: фактическое местоположение, инженерная инфраструктура, обременения, ограничения, рельеф, качество почв, удаленность от транспортных магистралей, наличие коммуникаций]. 

В соответствии с отчетом об оценке № [номер] от [дата], составленным оценщиком [ФИО / наименование], рыночная стоимость земельного участка по состоянию на [дата определения кадастровой стоимости] составляет [сумма] рублей, что ниже его кадастровой стоимости на [процент / сумму] рублей. Отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона № 237-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. 

При определении рыночной стоимости оценщиком использованы [сравнительный, затратный, доходный подходы / комбинация подходов], поскольку прямые аналоги на рынке отсутствуют. В отчете обоснован выбор подходов и методов оценки, даны пояснения о невозможности применения иных подходов.

[Дата] истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если обращение имело место). Решением комиссии от [дата] в удовлетворении заявления было отказано (комиссия не приняла решение в установленный срок), что подтверждается [решением комиссии / уведомлением]. 

Завышенная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы истца, так как влечет за собой необоснованное увеличение земельного налога (арендной платы, выкупной цены) за период с [дата]. 

На основании изложенного, руководствуясь статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, статьями 131-132 ГПК РФ (или статьями 125-126 АПК РФ), 

ПРОШУ: 

1. Признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на [дата определения кадастровой стоимости] равной его рыночной стоимости в размере [сумма] рублей. 

2. Обязать Управление Росреестра по [региону] внести сведения о рыночной стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости с даты вступления решения суда в законную силу (или с даты, с которой подлежит применению кадастровая стоимость).

3. Взыскать с ответчика судебные расходы (государственную пошлину, расходы на проведение оценки, расходы на оплату услуг представителя). 

Перечень прилагаемых документов:

1. Копия искового заявления для ответчика и третьего лица.

2. Квитанция об уплате государственной пошлины.

3. Копия выписки из ЕГРН на земельный участок с указанием кадастровой стоимости.

4. Копия правоустанавливающих документов на земельный участок.

5. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка (оригинал или заверенная копия).

6. Положительное экспертное заключение СРО оценщиков на отчет (если требуется).

7. Копия решения комиссии по рассмотрению споров (при наличии).

8. Копия досудебного обращения в комиссию с доказательством направления.

9. Иные документы, подтверждающие индивидуальные характеристики участка. 

8. Необходимые доказательства по делу 

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости истец должен представить следующие доказательства. 

Доказательства права собственности или иного права на участок: выписка из ЕГРН; договор приобретения участка; свидетельство о праве собственности. 

Доказательства размера кадастровой стоимости: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости; акт определения кадастровой стоимости; уведомление об утверждении результатов кадастровой оценки. 

Доказательства рыночной стоимости участка: отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком, имеющим членство в СРО оценщиков и застрахованным риск ответственности; положительное экспертное заключение СРО оценщиков на отчет; заключение судебной экспертизы (назначается судом в случае возникновения сомнений в достоверности отчета). 

Доказательства индивидуальных характеристик участка: заключение кадастрового инженера о характеристиках участка; сведения о наличии обременений, ограничений, сервитутов; сведения о наличии инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество, канализация); сведения о рельефе, качественных характеристиках почв, удаленности от транспортных магистралей, доступности инфраструктуры. 

Доказательства соблюдения досудебного порядка: заявление в комиссию по рассмотрению споров; решение комиссии (при наличии); почтовые квитанции и уведомления о вручении.

Ключевое доказательство – отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет должен быть выполнен с соблюдением всех требований Федерального закона № 237-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

9. Особенности оценки при отсутствии аналогов: затратный и доходный подходы

Отсутствие аналогов на рынке является одной из наиболее сложных проблем при оспаривании кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков. В таких случаях оценщик обязан использовать иные подходы к оценке. 

Сравнительный подход. Приоритетный подход, который применяется при наличии достоверной и доступной для анализа информации о ценах сделок и предложений с объектами-аналогами. Если прямые аналоги отсутствуют, оценщик может использовать аналоги с корректировками (на местоположение, площадь, инфраструктуру, вид разрешенного использования и другие ценообразующие факторы). В отчете должно быть приведено обоснование отказа от применения сравнительного подхода или обоснование корректировок. 

Затратный подход. Применяется, если земельный участок имеет улучшения (здания, сооружения, инженерные коммуникации) или если затраты на его освоение, благоустройство и улучшение могут быть достоверно определены. Алгоритм применения: определение стоимости воспроизводства или замещения улучшений; определение стоимости земельного участка как незастроенного (затратным или сравнительным методом); суммирование стоимости улучшений и стоимости земли. 

Доходный подход. Применяется, если земельный участок способен приносить доход (для коммерческого использования, сдачи в аренду, сельскохозяйственного производства). Алгоритм применения: прогнозирование будущих доходов от использования участка; определение ставки дисконтирования; расчет текущей стоимости будущих доходов (дисконтирование); расчет стоимости земельного участка как разницы между общей стоимостью бизнеса и стоимостью улучшений. 

Метод экстракции. Основан на анализе рыночных цен сделок с объектами недвижимости, включающими в себя права на земельный участок, с последующим выделением доли стоимости прав на земельный участок.

Важно, чтобы в отчете об оценке было приведено убедительное обоснование выбора подходов и методов, а также отказа от применения других подходов. 

10. Судебная практика 2024-2025 по оспариванию кадастровой стоимости вновь учтенных участков 

Дело № А76-13789/2024 (Арбитражный суд Челябинской области, 12.02.2025): Суд удовлетворил иск об оспаривании кадастровой стоимости вновь учтенного земельного участка, установив, что кадастровая стоимость, определенная на основе удельных показателей, значительно превышает рыночную стоимость, подтвержденную отчетом оценщика с применением затратного подхода. Суд отметил, что отсутствие аналогов на рынке не является препятствием для установления рыночной стоимости иным методом. 

Дело № 33-4567/2025 (Московский городской суд, 14.03.2025): Суд отклонил доводы органа власти о том, что оспаривание кадастровой стоимости вновь учтенных участков допускается только в рамках плановой кадастровой оценки. Суд указал, что собственник вправе оспаривать кадастровую стоимость любого объекта, в том числе вновь учтенного, путем установления его рыночной стоимости. 

Дело № А81-5678/2024 (Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, 05.02.2025): Суд удовлетворил иск собственника вновь учтенного участка, расположенного в удаленной местности, установив, что оценщик обоснованно применил доходный подход ввиду отсутствия аналогов. Суд принял отчет оценщика и установил рыночную стоимость значительно ниже кадастровой. 

Ключевые правовые позиции:

- Отсутствие аналогов на рынке не является препятствием для оспаривания кадастровой стоимости, оценщик вправе применять иные подходы и методы оценки.

- При определении рыночной стоимости вновь учтенных участков должны учитываться индивидуальные характеристики участка, влияющие на его стоимость.

- Установление кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для пересчета земельного налога, арендной платы и иных платежей. 

11. Не пытайтесь оспорить стоимость самостоятельно – высок риск отказа 

Оспаривание кадастровой стоимости – одна из наиболее сложных категорий дел, требующая специальных знаний в области оценочной деятельности, земельного и процессуального права. 

Ошибки, которые приводят к отказу: 

Неправильный выбор ответчика. Иск предъявляется к органу власти, утвердившему результаты кадастровой оценки, а не к оценщику или Росреестру. 

Отсутствие отчета об оценке или несоответствие отчета требованиям законодательства. Отчет должен быть выполнен оценщиком, имеющим членство в СРО, и содержать положительное экспертное заключение. 

Неправильное определение даты оценки. Рыночная стоимость должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Отсутствие обоснования выбора подходов к оценке. Оценщик должен подробно обосновать, почему он применил конкретные подходы и методы и почему отказался от иных. 

Несоблюдение досудебного порядка. Если заявитель является арендатором, он обязан сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров. 

Пропуск срока исковой давности. Заявление должно быть подано в течение трех лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. 

Юридическая компания «Давыдов и Партнеры» специализируется на оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Наши юристы помогут вам:

- проанализировать наличие оснований для оспаривания;

- подобрать квалифицированного оценщика для составления отчета;

- подготовить заявление в комиссию и исковое заявление;

- представить ваши интересы в суде;

- обеспечить внесение сведений о рыночной стоимости в ЕГРН. 

Результат: снижение кадастровой стоимости, уменьшение земельного налога и арендной платы. 

Телефон: 8 (495) 136-5000 

Оставьте заявку на сайте: https://advokatdavidov.ru/feedbackform/

Первичная консультация по спорам о кадастровой стоимости – бесплатно: https://advokatdavidov.ru/sales/besplatnaya-konsultatsiya/

Не пытайтесь оспорить кадастровую стоимость самостоятельно – вы имеете дело с органами власти, у которых есть штат юристов, и с технически сложной процедурой оценки. 

12. Заключение: почему с «Давыдов и Партнеры» вы снизите кадастровую стоимость 

Оспаривание кадастровой стоимости вновь учтенного земельного участка – сложный, но крайне выгодный процесс. Снижение кадастровой стоимости позволит вам:

- уменьшить земельный налог на десятки и сотни тысяч рублей ежегодно;

- снизить арендную плату (если участок находится в государственной или муниципальной собственности);

- уменьшить выкупную цену участка при приватизации. 

Даже при отсутствии аналогов на рынке вы можете добиться снижения кадастровой стоимости, используя затратный или доходный подходы к оценке. 

«Давыдов и Партнеры» специализируется на земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости. Наши юристы знают все нюансы судебной практики и помогут вам снизить налоговое бремя. 

Кадастровая стоимость вашего участка значительно превышает рыночную? Вы платите завышенный земельный налог? Не знаете, как доказать отсутствие аналогов? 

Сделайте первый шаг прямо сейчас. 

Позвоните нам: 8 (495) 136-5000 (консультация по земельным спорам – бесплатно. Назовите код «кадастр-2026») 

Оставьте заявку на сайте: https://advokatdavidov.ru/feedbackform/

Закажите бесплатную консультацию: https://advokatdavidov.ru/sales/besplatnaya-konsultatsiya/

Почему именно мы: специализация на земельных спорах – более 30 выигранных дел по оспариванию кадастровой стоимости; фиксированная цена в договоре – никаких процентов от взысканной суммы; работаем по всей РФ (представительство в любом регионе); знаем слабые места отчетов органов власти и подходы к их оспариванию; отсрочка оплаты юридических услуг до получения положительного решения суда. 6

Не платите завышенный налог и арендную плату. Каждый год, когда кадастровая стоимость завышена, – ваши убытки.

Перейдите по ссылке и оставьте заявку или позвоните прямо сейчас. Снизим кадастровую стоимость и вернем ваши деньги.

Юридическая компания «Давыдов и Партнеры»

Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения. Все кейсы реальны, имена клиентов изменены по этическим причинам.