Источник фотографии: Magnific
Рекомендуемое
Продажа единственного ипотечного жилья при банкротстве
С 3 апреля 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ, который кардинально изменил правила продажи единственного ипотечного жилья граждан-банкротов. Впервые должник, у которого реализовали заложенную квартиру, гарантированно получает 10% вырученных средств на приобретение нового жилья. До принятия закона выручка в основном направлялась залоговому кредитору, и должник, как правило, не получал ничего. Новый механизм подготовлен во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 № 28-П и распространяет исполнительский иммунитет на часть денежных средств, вырученных от продажи единственного жилья. Эксперты «Давыдов и Партнёры» разбирают правовые основания, новый порядок распределения выручки, способы сохранения жилья и актуальную судебную практику 2025–2026 годов.
Ипотечная квартира — особый актив. Статья 446 ГПК РФ защищает единственное жильё от взыскания, но делает исключение для имущества, обременённого ипотекой. В процедуре банкротства заложенная квартира включается в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах, даже если она является для должника и его семьи единственным пригодным для проживания жильём.
Однако в 2024–2026 годах законодательство и судебная практика существенно изменились. Появились новые механизмы защиты: возможность заключения отдельного мирового соглашения с банком, право на получение части выручки от продажи квартиры, а также гарантии предоставления замещающего жилья. Юридическая компания «Давыдов и Партнёры» подготовила подробный разбор оснований, порядка, сроков и актуальной судебной практики.
1. Суть проблемы: почему ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом
Статья 446 ГПК РФ устанавливает исполнительский иммунитет: нельзя обратить взыскание на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Однако абзац второй части 1 этой статьи содержит прямое исключение — если жильё является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание по обязательству, обеспеченному залогом.
В процедуре банкротства это означает, что залоговый кредитор (банк) вправе включить свои требования в реестр и настаивать на реализации предмета залога. Если банк заявил такое требование, финансовый управляющий обязан включить ипотечную квартиру в конкурсную массу и выставить её на торги.
Наглядный пример:
Гражданин приобрёл квартиру в ипотеку, остаток долга — 3,5 млн рублей. После потери работы он перестал платить, и банк подал заявление о банкротстве. Финансовый управляющий включил квартиру в конкурсную массу и выставил её на торги. До 2026 года вырученные средства полностью направлялись банку, и должник оставался без жилья и без компенсации. С 3 апреля 2026 года ситуация изменилась: должник получит 10% выручки на приобретение нового жилья.
Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве:
- Если банк заявил требование — квартира включается в конкурсную массу и реализуется на торгах
- Если банк не заявил требование — квартира остаётся у должника, но ипотека сохраняется
- После продажи квартиры вырученные средства распределяются по новым правилам 80/10/10
- Должник может заключить отдельное мировое соглашение с банком и сохранить жильё
Ключевое различие: исполнительский иммунитет по статье 446 ГПК РФ на ипотечную квартиру не распространяется. Ипотека — это залог, и залоговое имущество подчиняется особому режиму по Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Новый закон № 62-ФЗ: механизм распределения выручки 80/10/10
Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“» установил новый порядок распределения средств, вырученных от продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота. Закон вступил в силу 3 апреля 2026 года.
Как распределяются деньги:
- 80% — направляются залоговому кредитору (банку) в пределах суммы требований по ипотечному обязательству, включая неустойки, штрафы, пени и проценты
- 10% — направляются на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества должника недостаточно
- 10% — исключаются из конкурсной массы и передаются должнику для обеспечения его жильём. Сумма не может превышать размер первоначального взноса и выплаченных по ипотеке средств
Важное уточнение. Также гражданину-должнику передаются денежные средства, оставшиеся после расчёта со всеми кредиторами.
Пример распределения:
Квартира продана за 8 млн рублей. Остаток ипотечного долга — 5 млн рублей. Расходы на торги — 150 тыс. рублей. После вычета расходов остаётся 7,85 млн рублей. Из них 80% (6,28 млн) направляются банку, но не более суммы долга — 5 млн рублей. Оставшиеся 2,85 млн распределяются: 10% (285 тыс.) — кредиторам первой и второй очереди (если есть), 10% (285 тыс.) — должнику на жильё, а остаток — должнику.
Цель закона. Инициатива разработана Минэкономразвития России во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ и направлена на сохранение части средств, оставшихся от продажи единственного жилья. Фактически закон распространяет исполнительский иммунитет на деньги, вырученные от продажи единственного ипотечного жилья.
Бесплатная юридическая помощь
Ипотека и банкротство: сохраните жильё
Опишите ситуацию — наш юрист свяжется с вами в течение 15 минут, оценит риски и предложит стратегию защиты вашего жилья.
Заказать звонокИли звоните 8 (495) 136-5000 — работаем ежедневно
Пн–Пт: 9:00 – 19:00 · Сб: 10:00 – 18:00
3. Правовые основания: позиции Конституционного Суда и Верховного Суда
Продажа ипотечного жилья при банкротстве регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданским процессуальным кодексом и позициями высших судов.
Позиция Конституционного Суда РФ. В Постановлении от 04.06.2024 № 28-П КС РФ указал: если после погашения требований залогового кредитора и иных установленных законом требований остались денежные средства, они исключаются из конкурсной массы и передаются должнику в целях обеспечения его права на жилище. Такие средства могут пойти на первоначальный взнос для приобретения нового жилья, на аренду жилого помещения и т.д. Такой подход корреспондирует признанию ценности права на жилище как основы для реализации иных прав.
Позиция Верховного Суда РФ. В тематическом обзоре от 29.04.2026 Верховный Суд подтвердил: остаток средств от продажи заложенного единственного жилья гражданина-банкрота после погашения требований залогового кредитора подлежит исключению из конкурсной массы. Неподача должником соответствующего заявления до начала расчётов с кредиторами не может рассматриваться как отказ от получения этих средств. Напротив, финансовый управляющий обязан был выяснить волю должника и разъяснить ему право на подачу заявления.
Важное разъяснение:
Из выручки от продажи заложенного единственного жилья подлежит уплате вознаграждение финансовому управляющему. Подход нижестоящих судов о приоритете права должника на получение доли выручки над правом управляющего на вознаграждение Верховный Суд признал нарушающим баланс интересов участников дела о банкротстве.
4. Порядок: как продаётся ипотечное жильё в процедуре банкротства
Продажа ипотечного жилья в процедуре банкротства включает несколько этапов.
Шаг 1. Включение квартиры в конкурсную массу. Залоговый кредитор заявляет требования в деле о банкротстве. Если банк настаивает на обращении взыскания на предмет залога, квартира включается в конкурсную массу.
Шаг 2. Оценка имущества. Финансовый управляющий проводит оценку квартиры, которая утверждается судом.
Шаг 3. Реализация на торгах. Квартира выставляется на электронные торги. Начальная цена определяется на основании отчёта оценщика.
Шаг 4. Распределение вырученных средств. После продажи квартиры вырученные средства распределяются по правилам 80/10/10.
Шаг 5. Завершение процедуры. После расчётов с кредиторами оставшиеся долги списываются, и гражданин освобождается от дальнейших обязательств.
5. Как сохранить жильё: мировое соглашение и третье лицо
Существует два основных способа сохранить ипотечную квартиру при банкротстве.
Способ 1. Отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором. Гражданин вправе заключить с банком отдельное мировое соглашение в отношении единственного ипотечного жилья (статья 213.10-1 Закона о банкротстве). Если суд утверждает такое соглашение, квартира не включается в конкурсную массу и остаётся у должника.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 18.06.2025, при утверждении отдельного мирового соглашения суд должен проверить его экономическую целесообразность: положение кредитора не должно ухудшаться по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было.
Способ 2. Погашение долга третьим лицом. Третье лицо (родственник, друг) может полностью погасить ипотечный долг или принять участие в мировом соглашении. В ситуации, когда обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом, суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение, по условиям которого взыскание на имущество не обращается. При этом залогодатель не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства — ипотека сохраняется.
Важное разъяснение:
Банк России в письме от 20.06.2026 № 010-31/6031 разъяснил вопросы квалификации отношений между кредитором и третьим лицом в рамках мирового соглашения в деле о банкротстве гражданина в отношении единственного жилья, находящегося в ипотеке. Привлечение платёжеспособного третьего лица значительно повышает шансы на сохранение жилья.
6. Замещающее жильё: гарантия для должника при продаже «роскошной» квартиры
Если квартира признана «роскошной» и подлежит реализации, должнику должно быть предоставлено замещающее жильё. По смыслу статьи 213.26 Закона о банкротстве порядок приобретения замещающего жилья утверждается арбитражным судом одновременно с положением о реализации единственного жилья.
Требования к замещающему жилью:
- Расположено в том же населённом пункте, районе, что и «избыточное» жильё
- Сохраняет достойный образ жизни должника с семьёй
- Площадь не ниже нормы предоставления
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, в процедуре несостоятельности замещающее жилое помещение может быть предоставлено гражданину-должнику кредитором в порядке, установленном судом. Также не исключается возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счёт выручки от продажи имущества должника.
Кейс из практики:
Арбитражный суд Приморского края в определении от 18.12.2025 утвердил положение о порядке предоставления замещающего жилья должнику при реализации «избыточного» жилья. Финансовый управляющий получил право приобрести замещающее жильё за счёт выручки от продажи имущества должника.
7. Обзор судебной практики: ключевые кейсы 2025–2026 годов
Судебная практика 2025–2026 годов демонстрирует формирование новых подходов к продаже ипотечного жилья при банкротстве. Приведём наиболее показательные кейсы.
Ключевой вывод:
Верховный Суд РФ последовательно защищает право должника на получение части выручки от продажи единственного ипотечного жилья. Неподача должником заявления об исключении средств из конкурсной массы не лишает его этого права. Финансовый управляющий обязан разъяснить должнику его права. Новый закон № 62-ФЗ закрепил эти позиции на законодательном уровне, установив чёткий механизм распределения 80/10/10.
8. Не пытайтесь разобраться самостоятельно – высок риск ошибок
Продажа единственного ипотечного жилья при банкротстве — одна из самых сложных категорий дел. Здесь недостаточно просто «подать заявление» — нужно правильно выстроить стратегию защиты, своевременно заключить мировое соглашение с банком и обеспечить получение причитающейся части выручки.
Основные ошибки при продаже ипотечного жилья в банкротстве:
- Ожидание, что квартира сохранится автоматически. Исполнительский иммунитет не защищает ипотечное жильё, если банк заявил требование
- Отсутствие переговоров с банком. Без мирового соглашения банк настаивает на реализации квартиры на торгах
- Незнание о праве на 10% выручки. С 3 апреля 2026 года должник вправе получить часть средств на новое жильё. Это право необходимо заявлять через финансового управляющего
- Непредставление доказательств добросовестности. Суды всё чаще отказывают в списании долгов, если должник действовал недобросовестно
- Отказ от участия третьего лица. Привлечение платёжеспособного третьего лица к мировому соглашению значительно повышает шансы на сохранение жилья
Юридическая компания «Давыдов и Партнёры» поможет вам:
- Оценить риски потери ипотечной квартиры при банкротстве
- Разработать стратегию сохранения жилья: мировое соглашение или погашение долга третьим лицом
- Провести переговоры с банком и подготовить проект мирового соглашения
- Обеспечить получение должником 10% выручки от продажи жилья по новому закону
- Представлять ваши интересы в арбитражном суде
- Защитить право на замещающее жильё при реализации «роскошной» квартиры
Результат:
Сохранение ипотечной квартиры или получение гарантированной части выручки на приобретение нового жилья, списание непосильных долгов и финансовая стабильность для вас и вашей семьи.
9. Заключение: почему с «Давыдов и Партнёры» вы защитите свои права
В 2025–2026 годах законодательство о банкротстве ипотечных заёмщиков претерпело существенные изменения. Федеральный закон № 62-ФЗ от 23.03.2026 закрепил механизм распределения выручки 80/10/10, гарантирующий должнику получение части средств на новое жильё. Верховный Суд РФ подтвердил, что исполнительский иммунитет распространяется на остаток от продажи единственного ипотечного жилья. Однако судебная практика ужесточилась: суды всё чаще отказывают в освобождении от долгов и оценивают добросовестность должника.
Ответственность за исход дела лежит на должнике. От того, насколько своевременно начаты переговоры с банком, правильно выбрана стратегия защиты и обеспечено получение причитающейся части выручки, зависит, сохраните ли вы жильё или получите средства на его приобретение.
«Давыдов и Партнёры» — это команда юристов с многолетней специализацией на защите прав граждан в сфере банкротства и исполнительного производства.
Наши юристы знают все нюансы актуальной практики 2026 года и помогут вам пройти процедуру банкротства с ипотекой и защитить ваши жилищные права.
Почему именно мы:
- Специализация на защите прав граждан в процедурах банкротства
- Более 15 успешных дел по сохранению ипотечного жилья и получению выручки
- Фиксированная цена в договоре – никаких скрытых платежей
- Работаем по всей Москве и Московской области
- Знаем все нюансы актуальной судебной практики 2026 года
- Бесплатный предварительный анализ вашей ситуации
Не позволяйте ошибкам в юридической стратегии стоить вам вашего жилья.
Каждый день промедления – риск выставления квартиры на торги без обеспечения вашего права на часть выручки.
Банкротство с ипотекой? Не знаете, как сохранить квартиру или получить часть выручки?
Вы не уверены, что банк согласится на мировое соглашение? Опасаетесь, что квартира будет продана, а вы не получите ничего?
Сделайте первый шаг прямо сейчас. Позвоните нам:
8 (495) 136-5000
Получить консультациюЧасто задаваемые вопросы о продаже ипотечного жилья при банкротстве
Заберут ли единственную ипотечную квартиру при банкротстве?
Это зависит от позиции банка. Если банк заявил требование об обращении взыскания на предмет залога, квартира может быть реализована на торгах. Если банк не заявил такое требование, квартира остаётся у должника, но ипотека сохраняется. Сохранить жильё можно путём заключения отдельного мирового соглашения с банком или погашения долга третьим лицом.
Как распределяются деньги от продажи ипотечной квартиры в 2026 году?
С 3 апреля 2026 года действует новый порядок: 80% выручки направляется банку (в пределах суммы долга), 10% — кредиторам первой и второй очереди (если иного имущества недостаточно), 10% — должнику для обеспечения жильём (но не более суммы первоначального взноса). Остаток после расчётов со всеми кредиторами также передаётся должнику.
Нужно ли подавать заявление для получения 10% от продажи квартиры?
Верховный Суд РФ указал: неподача должником соответствующего заявления до начала расчётов с кредиторами не может рассматриваться как отказ от получения этих средств. Финансовый управляющий обязан выяснить волю должника и разъяснить ему право на подачу заявления об исключении денежных средств из конкурсной массы.
Что такое отдельное мировое соглашение по ипотечному жилью?
Это соглашение между должником и залоговым кредитором, которое утверждается судом. Если соглашение утверждено, ипотечная квартира не включается в конкурсную массу и остаётся у должника. Условия могут предусматривать реструктуризацию, снижение ставки, отсрочку платежей. Соглашение должно отвечать принципу экономической целесообразности — быть взаимовыгодным для обеих сторон.
Может ли банк отказаться от мирового соглашения?
Да, залоговый кредитор вправе отказаться от заключения мирового соглашения, если такой отказ обоснован. Однако если отказ необоснован, его можно оспорить в суде. Верховный Суд РФ указал: отказ признаётся разумным, если предложенное соглашение покрывает незначительную часть требований банка, а стоимость залога значительно превышает предложенную к погашению сумму.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Задайте его нашему юристу — ответим в течение 15 минут
Или позвоните по телефону 8 (495) 136-5000
Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения правообладателя. Все кейсы реальны, имена клиентов изменены по этическим причинам.
