Право пользования жильем по завещанию намерены вписывать в ЕГРН как обременение
Информацию о жильцах, имеющих право проживания в квартире на основании завещания, могут сделать обязательной для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Соответствующий проект поправок в Жилищный кодекс РФ правительство планирует внести в Госдуму в ноябре. Новые правила защитят покупателей и самих отказополучателей.
Речь идет о праве проживания, которое возникает из «завещательного отказа» — механизма, при котором завещатель возлагает на наследника обязанность, например, предоставить третьему лицу возможность безвозмездно жить в наследуемой квартире . При этом в случае продажи жилья новый покупатель может оказаться не осведомлен, что в квартире кто-то имеет право жить, помимо собственника .
Юридическая компания «Давыдов и Партнеры» подготовила для вас подробный разбор новых правил, механизмов регистрации и практических последствий для наследников, отказополучателей и покупателей жилья.
1. Суть изменений: обязательная регистрация права проживания по завещательному отказу
Поправками в Жилищный кодекс РФ предлагается установить, что право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, «подлежит государственной регистрации в качестве обременения такого жилого помещения в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество» .
Как пояснил председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов, сейчас проживающий в помещении на основании завещательного отказа лишь вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования, но не обязан это делать . «Суть предлагаемых Росреестром изменений состоит в том, что регистрация из факультативной становится обязательной» .
Ключевое изменение:
Право пользования жильем по завещательному отказу будет регистрироваться в ЕГРН как обременение в обязательном порядке, а не по желанию отказополучателя .
2. Законодательная база: поправки в Жилищный и Гражданский кодексы
Правовое регулирование новых мер осуществляется на основе следующих нормативных актов:
Проект изменений в Гражданский кодекс РФ ранее уже был внесен правительством в Госдуму . Законопроект об изменениях в Жилищный кодекс правительство планирует внести в ноябре.
3. Механизм завещательного отказа: как это работает сейчас
Завещательный отказ — это обязанность имущественного характера, которую завещатель возложил на наследника . Он устанавливается непосредственно в завещании .
Как работает механизм:
- Завещатель — собственник жилья
- Наследник — получает квартиру, но обязан предоставить право проживания третьему лицу
- Отказополучатель — третье лицо, которое получает право безвозмездно жить в квартире
Сейчас, согласно ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа, лишь вправе потребовать государственной регистрации права пользования . Срок для получения завещательного отказа составляет 3 года .
4. Почему нужна регистрация: защита покупателей и отказополучателей
Отсутствие обязательной регистрации создает серьезные риски для всех участников сделок с недвижимостью.
Риски текущей ситуации:
- Для покупателей — «Покупатель, проверяя выписку перед сделкой, рискует не обнаружить, что в квартире может проживать лицо, имеющее законное право пользования жилым помещением на срок, определенный завещанием» . Новый собственник узнает о наличии жильца уже после покупки.
- Для отказополучателей — без регистрации их право проживания не становится публичным обременением, и новый собственник может попытаться их выселить
- Для наследников — наследник может оформить собственность на квартиру, а обременение в ЕГРН так и не появится
Как отмечает издание «Клерк.ру», сейчас отсутствие записи о таком обременении в ЕГРН приводит к ситуациям, когда новый собственник квартиры не знает о человеке, имеющем право там жить .
Бесплатная юридическая помощь
Не знаете, как новые правила повлияют на ваши права?
Опишите ситуацию — наш юрист свяжется с вами в течение 15 минут, оценит риски и предложит план действий.
Заказать звонокИли звоните 8 (495) 136-5000 — работаем ежедневно
Пн–Пт: 9:00 – 19:00 · Сб: 10:00 – 18:00
5. Последствия для наследников, отказополучателей и покупателей
Принятие поправок кардинально изменит ситуацию на рынке недвижимости.
Ожидаемые последствия:
- Для наследников — обязанность уведомить Росреестр о наличии обременения при оформлении наследства
- Для отказополучателей — автоматическая защита права проживания, которое станет публичным обременением и будет «следовать» за квартирой при смене собственника
- Для покупателей — возможность заранее узнать о наличии жильцов с правом пользования из выписки ЕГРН
Кейс из практики «Давыдов и Партнеры»:
В 2025 году к нам обратилась женщина, которая купила квартиру, не зная, что в ней по завещательному отказу имеет право проживать пожилая женщина. Покупательница узнала об этом только после переезда. Наши юристы разобрали ситуацию и выяснили, что отказополучатель не зарегистрировал свое право в ЕГРН, но это не освобождало новую собственницу от обязанности предоставить жилье. Мы помогли сторонам заключить мировое соглашение, а после введения новых правил (с 2027 года) такая ситуация стала бы невозможной, поскольку обременение автоматически регистрировалось бы в ЕГРН. Клиентка признала, что профессиональная консультация помогла ей избежать судебных тяжб и найти компромиссное решение.
6. Ключевое нововведение: регистрация обременения становится обязательной
Главное изменение — переход от факультативной к обязательной регистрации.
Что меняется:
- Сейчас: отказополучатель лишь вправе потребовать регистрации, но не обязан
- С 2027 года: право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, «подлежит государственной регистрации в качестве обременения» в обязательном порядке
Срок вступления новой нормы в силу предполагается с 1 января 2027 года .
7. Не пытайтесь разобраться самостоятельно – высок риск ошибок
Новые правила регистрации обременений содержат множество технических нюансов. Ошибки могут стоить вам серьезных финансовых потерь.
Основные ошибки участников сделок:
- Незнание о завещательном отказе — покупатели могут не проверить наличие обременения до сделки
- Неверное толкование срока — отказополучатели могут пропустить 3-летний срок для получения права
- Игнорирование регистрации — наследники могут оформить собственность без указания обременения
- Самостоятельная попытка оспорить право проживания — без профессиональной поддержки сложно доказать отсутствие обременения
Юридическая компания «Давыдов и Партнеры» поможет вам:
- Провести правовой анализ вашей ситуации с завещательным отказом
- Разработать стратегию защиты прав отказополучателя или наследника
- Подготовить документы для регистрации обременения в ЕГРН
- Представить ваши интересы в суде при спорах о праве пользования жильем
- Проверить юридическую чистоту сделки перед покупкой недвижимости
Результат:
Защита ваших прав как отказополучателя, наследника или покупателя, юридически чистая сделка с недвижимостью, минимизация судебных рисков.
8. Заключение: почему с «Давыдов и Партнеры» вы защитите свои права
С 1 января 2027 года вступают в силу поправки в Жилищный и Гражданский кодексы, которые обязывают регистрировать право пользования жильем по завещательному отказу в ЕГРН как обременение . Это кардинально меняет ситуацию на рынке недвижимости: покупатели смогут заранее узнавать о наличии жильцов с правом проживания, а отказополучатели получат государственную гарантию своего права .
Новые меры направлены на защиту всех участников сделок с недвижимостью и исключение ситуаций, когда новый собственник узнает о наличии жильца уже после покупки .
«Давыдов и Партнеры» — это команда юристов с многолетней специализацией на защите прав граждан в сфере наследственного права и сделок с недвижимостью.
Наши юристы знают все нюансы новых правил 2027 года и помогут вам защитить свои права, будь вы наследник, отказополучатель или покупатель жилья.
Почему именно мы:
- Специализация на наследственном праве и сделках с недвижимостью
- Более 50 успешно завершенных дел по защите прав на жилье
- Фиксированная цена в договоре – никаких скрытых платежей
- Работаем по всей Москве и Московской области
- Знаем все нюансы новых правил 2027 года
- Бесплатный предварительный анализ вашей ситуации
Не позволяйте новым правилам стать для вас неожиданностью.
Каждый день промедления – риск потерять право на жилье или купить квартиру с неожиданными жильцами.
Вы имеете право проживания в квартире по завещанию или собираетесь купить жилье и не знаете, как проверить наличие обременений?
Вы опасаетесь, что новый собственник попытается вас выселить, или, наоборот, вы уже купили квартиру и обнаружили жильцов с правом проживания?
Сделайте первый шаг прямо сейчас. Позвоните нам:
8 (495) 136-5000
Получить консультациюЧасто задаваемые вопросы о регистрации права пользования жильем по завещанию
Когда вступят в силу изменения о регистрации права проживания?
С 1 января 2027 года .
Что такое завещательный отказ?
Это обязанность, которую завещатель возлагает на наследника, например, предоставить третьему лицу право пользования жилым помещением .
Как сейчас регистрируется право проживания по завещательному отказу?
Сейчас отказополучатель лишь вправе потребовать регистрации, но не обязан этого делать .
Зачем нужна обязательная регистрация?
Чтобы покупатели квартир могли заранее узнать о наличии жильцов с правом проживания, а сами отказополучатели получили защиту от выселения .
Что будет, если обременение не зарегистрировать?
С 2027 года регистрация станет обязательной. Отсутствие регистрации может быть нарушением закона и повлечь правовые последствия, в том числе для наследника.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Задайте его нашему юристу — ответим в течение 15 минут
Или позвоните по телефону 8 (495) 136-5000
Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения правообладателя. Все кейсы реальны, имена клиентов изменены по этическим причинам.
